Uzucapiune – ce înseamnă și acte necesare

Ce este uzucapiunea?

Prescripția achizitivă sau așa cum este ea cunoscută, uzucapiunea, reprezintă o modalitate de a dobândi dreptul de proprietate asupra unui bun pe care l-ai posedat (posesia fiind o exercitare a prerogativelor dreptului de proprietate asupra bunului – mai exact, posesorul se comportă ca un proprietar). Uzucapiunea presupune că la împlinirea termenului, proprietarul nu își mai poate revendica proprietatea.

Condiții uzucapiune

Pentru ca tu să poți deveni proprietarul de drept al bunului în cauză trebuie să fie îndeplinite anumite condiții. Deoarece reglementările vechiului Cod Civil și cele ale noului Cod Civil se suprapun, este necesară o delimitare între condițiile prevăzute pentru uzucapiune prin intermediul celor două coduri.

Uzucapiunea în Vechiul Cod Civil 

Noul Cod Civil a intrat în vigoare la data de 1 octombrie 2011, așadar orice posesie începută înainte de această dată se supune reglementărilor Vechiului Cod Civil. În funcție de termenul care trebuie îndeplinit, uzucapiunea poate fi de scurtă sau de lungă durată.

Uzucapiune de scurtă durată

Această uzucapiune necesită îndeplinirea următoarelor condiții:

• bunul să fie imobil
• Posesorul să fie de bună-credință (posesorul să fie convins la momentul dobândirii bunului, în mod eronat, că l-a dobândit de la adevăratul proprietar)
• Posesia să fie utilă (să fie continuă, netulburată, publică și lipsită de vicii, precum violența)
• Să fie întemeiată pe un titlu just – să dețină un titlu translativ de proprietate, cum ar fi un contract de vânzare-cumpărare sau donația

Totodată, pentru această uzucapiune este necesară îndeplinirea unui termen de 10 ani, în cazul în care proprietarul locuiește în circumscripția Curții de Apel în care se află bunul imobil în cauză, sau de 20 de ani, dacă acesta locuiește în afara circumscripției imobilului.

Uzucapiune de lungă durată

Spre deosebire de uzucapiunea de scurtă durată, pentru uzucapiunea de lungă durată nu mai este necesară nici îndeplinirea condiției ca posesorul să fie de bună-credință și nici deținerea unui titlu just. Este esențial doar ca posesia să fie utilă și să fie îndeplinit termenul de 30 de ani. În plus, aceasta se aplică și bunurilor mobile.

Uzucapiunea în noul cod civil

În funcție de natura bunului în cauză, putem clasifica tipurile de uzucapiune ca fiind uzucapiune mobiliară (în cazul în care vorbim despre un bun mobil) și uzucapiune imobiliară (în cazul bunurilor imobile). Aceste tipuri de uzucapiune se împart la rândul lor în funcție de prezența anumitor elemente în cartea funciară, care reprezintă elementul de noutate adus odată cu adoptarea codului civil din 2009.  

Uzucapiunea imobiliară

 Așa cum am menționat anterior, pentru a diferenția tipurile de uzucapiune a bunurilor imobile, ne raportăm la regimul de carte funciară (care reprezintă registrul unic și public care cuprinde evidența imobilelor din România, aflate în proprietatea persoanelor fizice și juridice). Această clasificare cuprinde uzucapiunea tabulară și uzucapiunea extratabulară.

Uzucapiunea tabulară

 În cazul uzucapiunii tabulare, uzucapantul a fost înscris ca proprietar al bunului imobil în cartea funciară, pe baza unui act nelegitim, deci nu deține un titlu de proprietate valabil. 

Termen uzucapiune tabulară
Dacă acest posesor este de bună-credință (nu știa că o altă persoană este proprietarul real) și posedă bunul timp de 5 ani, atunci nu îi mai poate fi contestat dreptul de proprietate după momentul înregistrării cererii de înscriere, dacă posesia sa a fost neviciată. Buna-credință a posesorului trebuie să existe la momentul înregistrării cererii de înscriere și la momentul intrării în posesie.

Uzucapiunea extratabulară

 În situația de uzucapiune extratabulară, fie bunul nu este înscris cartea funciară, fie posesorul nu are calitatea de proprietar al bunului imobil. Acesta poate obține calitatea de proprietar dacă:

• proprietarul înscris în cartea funciară a decedat sau, în cazul persoanelor juridice, și-a încetat existența;
• a fost înscrisă în cartea funciară declarația de renunțare la proprietate;
• imobilul nu era înscris în cartea funciară.

Termen uzucapiune extratabulară 

Termenul care trebuie îndeplinit pentru uzucapiunea extratabulară este de 10 ani, iar dacă ne aflăm în oricare dintre primele două situații, termenul începe să curgă numai după aceste momente (mai specific, după decesul proprietarului sau după înscrierea în cartea funciară a declarației de renunțare la proprietate).

Uzucapiunea mobiliară

Conform prevederilor noului cod, uzucapiunea poate fi utilizată pentru dobândirea drepturilor de proprietate asupra bunurilor mobile (cu excepția celor prevăzute în art. 937 alin. (1)-(3) cod civil) prin exercitarea unei posesii utile timp de 10 ani, posesorul devenind proprietar de la data împlinirii termenului.

Utilitatea practică se regăsește în situația în care posesorul unui bun mobil nu îndeplinește condițiile pentru a dobândi proprietatea prin posesia de bună-credință (deci în cazul unui posesor de rea-credință sau a celui de bună-credință care a dobândit bunul cu titlu gratuit).

De reținut!

• Deși este necesară posesia utilă a bunului în oricare dintre situații, nu orice stăpânire a bunului poate fi considerată și posesia acestuia. Dacă ești locatar, comodatar, depozitar sau ai orice altă calitate cuprinsă în art. 918 cod civil, care presupune o deținere temporară a bunului, permisă de către proprietar, nu poți invoca efectele uzucapiunii.  
• Nu orice bun poate fi uzucapat, bunurile proprietate publică fiind inalienabile. Fie că acestea au fost declarate prin lege inalienabile înainte sau după intrării în posesia unei persoane, acestea nu se supun uzucapiunii.

 Actele necesare uzucapiune

În scopul invocării uzucapiunii, actele necesare diferă în funcție de încadrarea sa în categoriile menționate mai sus. Spre exemplu, în cazul uzucapiunii extratabulare, pe lângă cererea de chemare în judecată, trebuie anexate:

•  un certificat eliberat de serviciul public local de evidența persoanelor, care atestă că titularul dreptului înscris în cartea funciară este decedat (care conține data decesului) sau, după caz, un certificat emis de autoritatea, care atestă faptul că persoana juridică titulară a dreptului înscris în cartea funciară a încetat existenţa;
• un certificat eliberat de camera notarilor publici, care să prezinte dacă moștenirea titularului înscris în cartea funciară a fost sau nu dezbătută (și care sunt persoanele care au cules moștenirea respectivă, în cazul în care a fost dezbătută);
• un certificat eliberat de primăria în a cărei rază teritorială este situat imobilul, din care să rezulte că acesta nu aparține domeniului public al statului sau al unității administrativ-teritoriale respective;
• actul juridic pe care solicitantul şi-a întemeiat posesia;
•  extrasul de carte funciară pentru informare, cu arătarea titularului înscris în cartea funciară ori a înscrierii declarației de renunțare la proprietate, precum şi a faptului dacă imobilul este sau nu grevat de sarcini, eliberat de biroul teritorial de cadastru şi publicitate imobiliară;
• documentația cadastrală a imobilului, realizată, pe cheltuiala celui interesat, de o persoană fizică sau juridică autorizată, potrivit legii;
• numele, prenumele şi domiciliul a cel puțin 2 martori.

Durata proces uzucapiune

Este dificil de estimat durata unui proces de uzucapiune deoarece aceasta este substanțial influențată de o multitudine de factori – precum tipul proprietății sau starea documentației, care variază în funcție de tipul de uzucapiune invocată. Diversitatea acestor criterii conferă un grad semnificativ de incertitudine în determinarea unei perioade necesare pentru a obține o hotărâre favorabilă într-un proces de uzucapiune.

 

Contactează acum un avocat din Cluj din echipa Blaj Law!