Accesiunea imobiliară – Sfatul avocatului

Blog

Accesiunea imobiliară – Noul Cod civil

Potrivit prevederilor noului Cod civil, accesiunea presupune dobândirea dreptului de proprietate prin încorporarea materială sau alipirea unui bun accesoriu la cel principal, proprietarul acestuia din urmă dobândind şi proprietatea bunului accesoriu. Accesiunea poate fi de mai multe feluri și poate implica despăgubiri, în diferite situații. Bunul accesoriu poate aparține altui proprietar, dar separarea acestora nu este posibilă decât prin distrugerea sau deteriorarea a cel puțin unuia dintre cele două bunuri, cum ar fi în cazul deplasării unei bucăți de teren pe o apă curgătoare și alipirea sa de un alt teren. Codul civil clasifică accesiunea în două categorii: accesiunea imobiliară (care poate fi naturală sau artificială) și accesiunea mobiliară. 

Dobândirea dreptului de proprietate prin accesiune imobiliară

 În funcție de bunul principal, există accesiune mobiliară (în cazul bunurilor mobile) sau accesiune imobiliară (în cazul celor imobile). Accesiunea imobiliară poate fi naturală, când încorporarea este „urmarea unui eveniment natural” mai exact, când se realizează fără intervenția omului. Accesiunea imobiliară artificială este urmarea faptei proprietarului sau a altei persoane. Printre cazurile de accesiune imobiliară naturală se numără: aluviunile, avulsiunea, accesiunea albiilor râurilor, a insulelor şi a prundișurilor sau cea asupra animalelor (prevăzute în cuprinsul articolelor 569- 576 din Codul civil). Accesiunea imobiliară artificială este reglementată în cadrul secțiunii 3 (articolele 577- 597), capitolul II din Codul civil.

Accesiunea imobiliara

Accesiunea imobiliară artificială

Așa cum am menționat anterior, accesiunea imobiliară artificială presupune existența unei intervenții umane și este o noțiune cu o complexitate ridicată. Conform articolului 577 din Codul civil, accesiunea imobiliară artificială presupune ca orice lucrare efectuată asupra unui imobil („construcțiile, plantațiile şi orice alte lucrării”) îi revine proprietarului acelui imobil. Așadar, bunul accesoriu constă în lucrări iar acestea sunt de 3 feluri:

  1. Lucrări necesare – în lipsa acestora imobilul ar pieri sau s-ar putea deteriora (cum ar fi construirea unui acoperiș nou)
  2. Utile – sporesc valoarea economică a imobilului (realizarea unui garaj)
  3. Voluptuare – realizate pentru simpla plăcere a celui care le-a realizat fără să sporească valoarea economică a imobilului (zugrăvirea cu o culoare diferită)

Lucrările necesare

În cazul lucrărilor necesare, proprietarul dobândește dreptul de proprietate asupra lucrărilor adăugate chiar din momentul efectuării acestora, prin plata cheltuielilor (atât plata materialelor cât și a realizării lucrărilor) către autorul acestora. Spre exemplu, dacă o persoană decide să repare acoperișul imobilului pe care îl deține, atunci acesta va deține și acoperișul respectiv chiar din momentul construirii acestuia. Dacă lucrarea a fost efectuată cu rea-credință, atunci din suma datorată de proprietar pentru lucrare se poate deduce valoarea fructelor imobilului diminuată cu costurile necesare obținerii acestora.

Lucrările utile

În ceea ce privește lucrările utile, dacă autorul lucrărilor este de bună-credință, proprietarul imobilului este și proprietarul lucrării începând cu momentul efectuării acesteia cu plata valorii materialelor și a manoperei sau a sporului de valoare adus imobilului. În schimb, dacă autorul este de rea-credință, proprietarul are dreptul:

  1. să devină proprietarul lucrării, plătind autorul lucrării cu jumătate din valoarea materialelor și a manoperei sau cu jumătate din sporul de valoare adus imobilului 
  2. să înainteze o cerere pentru obligarea autorului lucrării la a o desființa, cu repunerea în starea inițială și plata de daune-interese

În ambele situații de mai sus, dacă valoarea lucrării este considerabilă, atunci proprietarul imobilului poate cere obligarea autorului să îl cumpere la valoarea de circulație pe care imobilul ar fi avut-o anterior realizării lucrării.

 Lucrările voluptuare

În cazul lucrărilor voluptuare, proprietarul imobilului poate deveni proprietarul lucrării fără înscriere în cartea funciară și fără a avea vreo obligație față de autorul lucrării. De asemenea, proprietarul imobilului are dreptul să îi solicite autorului de rea-credință desființarea lucrării, cu readucerea imobilului în starea anterioară și cu plata de daune-interese. În schimb, autorul de bună-credință poate să ridice lucrarea înainte de restituirea imobilului către proprietar (adică să-și însușească lucrarea) cu condiția de a readuce imobilul în starea anterioară lucrării.

Indiferent de tipul lucrării, este esențial să știm dacă persoana care a realizat lucrarea a acționat cu bună-credință sau cu rea-credință. Conform art. 586, „Autorul lucrării este de bună-credință dacă se întemeiază fie pe cuprinsul cărții funciare în care, la data realizării lucrării, era înscris ca proprietar al imobilului, fie pe un mod de dobândire nesupus înscrierii în cartea funciară, dacă, în ambele cazuri, nu rezultă din cartea funciară şi nu a cunoscut pe nicio altă cale viciul titlului său.” Așadar, persoana care realizează lucrarea consideră în mod eronat că este proprietarul imobilului – bun principal. Mai mult, se consideră că este de bună-credință și autorul lucrării care întemeiază pe un drept de superficie sau orice alt drept care îi permite să devină proprietarul unei lucrări realizate asupra terenului altei persoane. Totuși, dacă cel care construiește face asta în lipsa sau prin nerespectarea autorizațiilor cerute de lege, atunci nu poate fi invocată buna-credință.

Lucrările realizate parțial asupra imobilului autorului

 Dacă o lucrare cu caracter durabil realizată cu bună-credință este parțial asupra imobilului autorului și parțial pe terenul proprietarului vecin, cel din urmă poate solicita înscrierea într-o nouă carte funciară a unui drept de coproprietate al vecinilor asupra imobilului rezultat, incluzând terenul aferent, prin raportare la valoarea contribuției fiecăruia. Astfel de situații pot fi întâlnite în cazul construcției unui gard, care din cauza unor măsurători greșite, se află și pe o parte din terenul vecinului (proprietarul e de bună-credință dacă avea impresia eronată că se află exclusiv pe terenul său). Dacă însă lucrarea a fost realizată cu rea-credință, cel ce deține terenul vecin poate solicita ridicarea lucrării de pe teren și obligarea autorului la plata de daune-interese, sau poate cere înscrierea în cartea funciară a unui drept de coproprietate al vecinilor.

Conform alin. 587 Cod civil „în caz de neînțelegere între părți, instanța de judecată va stabili valoarea contribuției fiecăreia la imobilul rezultat, respectiv a cotelor-părți din dreptul de proprietate.” 

Echipa de avocați din Cluj de la Blaj Law te poate îndruma și reprezenta. Contactează-ne acum!