Cât costă actele de vânzare-cumpărare teren?

Achiziționarea unui teren implică o serie de costuri legate de documentele juridice necesare pentru finalizarea corectă și legală a tranzacției. Aceste cheltuieli pot varia semnificativ, în funcție de valoarea terenului și de specificul tranzacției. 

În cele ce urmează, vom analiza costurile pe care atât cumpărătorii, cât și vânzătorii trebuie să le ia în calcul.

Onorariile notariale reprezintă o parte principală din costurile asociate încheierii unui contract de vânzare-cumpărare a terenurilor. Acestea sunt stabilite prin reglementări specifice și variază în funcție de valoarea tranzacției imobiliare. 

Conform Normelor din 19 ianuarie 2024 privind tarifele de onorarii minimale pentru serviciile prestate de notarii publici, structura onorariilor pentru autentificarea actelor de transfer de proprietate și alte drepturi reale asupra imobilelor este clar definită.

Pentru tranzacțiile ce implică sume de până la 20.000 lei, onorariul perceput de notar este de 2,2% din valoarea tranzacției, cu o limită minimă de 230 lei. Pe măsură ce valoarea tranzacției crește, se aplică o structură de tarifare progresivă. De exemplu, pentru sumele cuprinse între 20.001 lei și 35.000 lei, onorariul cuprinde o sumă fixă de 440 lei, plus un procent de 1,9% din suma ce depășește pragul de 20.001 lei.

Această structură continuă să se adapteze pentru tranzacții de valori mai mari. Pentru tranzacțiile între 35.001 lei și 65.000 lei, onorariul constă într-o sumă fixă de 725 lei, la care se adaugă un procent de 1,6% din valoarea ce depășește 35.001 lei. La capătul cel mai înalt al grilei, pentru tranzacțiile ce depășesc 600.001 lei, onorariul este compus dintr-o sumă fixă de 6.405 lei, plus un procent de 0,6% din valoarea ce depășește acest prag.

Este important de menționat că aceste sume reprezintă tarifele minime, însă, în funcție de complexitatea tranzacției și timpul necesar pentru pregătirea documentelor, notarii pot solicita onorarii mai mari.

Pe lângă onorariile notariale, o altă componentă semnificativă a costurilor o constituie taxele aferente intabulării dreptului de proprietate în cartea funciară. Acestea sunt reglementate de Ordinul nr. 16/2019, care stabilește tarifele pentru serviciile prestate de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară. Taxele de intabulare sunt calculate ca un procent din valoarea tranzacției, având diferențe în funcție de natura persoanei implicate.

Pentru persoanele juridice, taxa de intabulare se ridică la 0,50% din valoarea imobilului menționată în actul de vânzare-cumpărare. În cazul persoanelor fizice, această taxă este redusă, fiind de doar 0,15% din valoarea tranzacției. 

Un alt aspect important în cadrul tranzacțiilor imobiliare este impozitul datorat statului pentru transferul dreptului de proprietate. Conform art. 111 din Codul fiscal, la momentul transferului dreptului de proprietate asupra terenurilor, contribuabilii trebuie să achite un impozit calculat pe baza valorii tranzacției.

Valoarea impozitului depinde de perioada deținerii terenului. Astfel, pentru terenurile deținute timp de până la 3 ani, impozitul este de 3% din valoarea tranzacției. Dacă terenul a fost deținut pentru o perioadă mai lungă de 3 ani, valoarea impozitului scade la 1% din valoarea tranzacției. Acest impozit se aplică atât terenurilor fără construcții, cât și celor care includ construcții.

În ceea ce privește onorariul și tariful pentru intabularea dreptului de proprietate în cartea funciară, acestea sunt suportate de către cumpărător, iar impozitul este suportat de către cumpărător.