Contract de arendă – Ce înseamnă?

Blog

Legea arendei 2022 – Legea arendei actualizată

„Legea arendei 2022” a fost o propunere legislativă (PL-x nr. 455/2022) care avea ca obiect de reglementare modificarea unor dispoziții ale Legii nr. 287/2009 privind Codul civil referitoare la contractul de arendă. Aceasta a fost înregistrată în luna aprilie a anului 2022 la Camera Senatului, actul normativ fiind adoptat în data de 13 iunie 2023, în plenul Camerei Deputaților, for decizional, urmând a  fi trimis spre promulgare președintelui României.

Principalele modificări care urmau a fi aduse Legii nr. 287/2009 privind Codul civil referitoare la contractul de arendă vizau: (i) durata arendării; (ii) interdicția subarendării; (ii) cazurile speciale de încetare sau menținere a contractului de arendă.

Raportat la durata arendării,  în propunerea legislativă se specifică faptul că, art. 1837 C. civ. și titlul se vor modifica și vor avea următorul cuprins: „Durata arendării. Durata arendării este de minimum 7 ani și se consideră a fi făcută pe toată perioada necesară recoltării fructelor pe care bunul agricol urmează să le producă”. Astfel, durata minimă obligatorie pentru care se putea încheia un contract de arendă urma a fi de  7 ani.

Printre modificările și amendamentele privind Legea nr. 287/2009 C. civ., art. II din cuprinsul propunerii legislative, stipulează faptul că ”Durata contractelor de arendare încheiate înainte de data intrării în vigoare a prezentei legi rămâne valabilă până la încetarea acestora.”

Totodată, o altă modificare importantă care urma a fi adusă Legii nr. 287/2009 privind Codul civil se constituie prin interdicția de a subarenda impusă sub sancțiunea nulității de art. 1847alin. (2) conform căruia: „Subarendarea totală sau parțială este interzisă sub sancţiunea nulităţii, cu excepţia schimbului de utilizare a terenului între arendași.”

De asemenea, au fost propuse modificări și referitor la art. 1850 C.civ., respectiv la cazurile speciale de încetare sau de menținere a contractelor, stabilindu-se ca acesta va avea următorul conținut:

Art. 1850– (1)Contractul de arendare încetează înainte de împlinirea termenului prin incapacitatea sau falimentul arendaşului ori prin neplata arendei în termenul prevăzut în contract.

(2) În cazul decesului arendatorului, moștenitorii sunt obligați să mențină contractul de arendare pe durata încheiată cu arendașul

(3) În cazul vânzării terenului, cumpărătorul este obligat să menţină contractul de arendare până la expirarea termenului de valabilitate.”

O altă modificare prevăzută de „Legea arendei” era abrogarea  art. 1.848 alin. (2) C. civ., care prevede faptul că ”Dacă durata contractului de arendare este de un an sau mai scurtă, termenele de refuz al reînnoirii prevăzute la alin. (1) se reduc la jumătate”.

Dar, ulterior, referitor la Legea de modificare Legii nr. 287/2009 privind Codul civil (PL-x nr. 455/2022) au fost formulate două sesizări de neconstituționalitate adresate Curții Constituționale a României.

Raportat la sesizările de neconstituționalitate anterefrite, prin Decizia nr. 496 din 3 octombrie 2023, definitivă și general obligatorie, CCR, cu unanimitate de voturi a admis obiecțiunile de neconstituționalitate, declarând legea în ansamblul său ca fiind neconstituțională.

În principal, Curtea a reținut că, prin raportare la conținutul normativ al legii, aceasta este o lege organică, dar a fost adoptată ca lege ordinară, fapt prin care s-au încălcat dispozițiile art. 73 alin.(3) lit.m) și ale art.76 alin.(1) prin raportare la art. 147 alin.(4) din Constituție. Cu alte cuvinte, „Legea arendei” a fost declarată neconstituțională nu datorită unor motive intrinseci de neconstituționalitate, ci din cauza procedurii parlamentare prin care a fost adoptată.

Astfel că, având în vedere considerentele prinvind neconstituționalitatea „Legii arendei” expuse supra, în prezent, contractul de arendă este reglementat prin articolele 1836-1850 din Codul Civil.

Discută cu un avocat din Cluj chiar astăzi.

Află cum te putem ajuta. Trimite-ne câteva detalii despre cazul tău iar un reprezentant al echipei noastre te va contacta în cel mai scurt timp posibil.

Discută cu un avocat

Contract de arendă a terenurilor agricole

Deși contractul de arendă este unul numit, special, reglementat de art. 1836-1850 C.Civ., vorbim de fapt despre o varietate a contractului de locațiune. Cu toate acestea, contractul de arendă prezintă și unele reguli derogatorii de la dispozițiile aplicabile locațiunii, ținând cont tocmai de obiectul material al acestuia, respectiv bunurile agricole.

Faptul că este o specie a contractului de locațiune rezultă din cuprinsul art. 1778 alin. (1) și (2) care prevăd că: „(1) Locaţiunea bunurilor imobile şi aceea a bunurilor mobile se numeşte închiriere, iar locaţiunea bunurilor agricole poartă denumirea de arendare. (2 )Dispoziţiile prezentei secţiuni sunt aplicabile, în mod corespunzător, închirierii locuinţelor şi arendării, dacă sunt compatibile cu regulile particulare prevăzute pentru aceste contracte.” Astfel, reglementarea contractului de arendă se completează în mod corespunzător cu dispozițiile din materia locațiunii. 

Contractul de arendă este convenția juridică prin care una dintre părţi, numită arendator, transmite bunuri agricole celeilalte părţi, numită arendaş, pentru a fi exploatate o perioadă determinată de timp, în schimbul unui preţ, numit arendă.

În conformitate cu dispozițiile art. 1.836 C.civ.: Pot fi arendate orice bunuri agricole, cum ar fi:

  1. terenurile cu destinaţie agricolă, şi anume terenuri agricole productive – arabile, viile, livezile, pepinierele viticole, pomicole, arbuştii fructiferi, plantaţiile de hamei şi duzi, păşunile împădurite, terenurile ocupate cu construcţii şi instalaţii agrozootehnice, amenajările piscicole şi de îmbunătăţiri funciare, drumurile tehnologice, platformele şi spaţiile de depozitare care servesc nevoilor producţiei agricole şi terenurile neproductive care pot fi amenajate şi folosite pentru producţia agricolă;
  2. animalele, construcţiile de orice fel, maşinile, utilajele şi alte asemenea bunuri destinate exploatării agricole.”

 

Din conținutul articolului antecitat, observăm că arendarea privește orice bunuri agricole imobile sau mobile, iar contractul de arendare are ca obiect, așadar, transmisiunea dreptului de folosință asupra unuia sau mai multor astfel de bunuri.

Raportat la contractul de arendare a terenurilor agricole, în conformitate cu art. 1.838 C.Civ, acesta trebuie încheiat în formă scrisă sub sancțiunea nulității absolute. De asemenea, având în vedere că discutăm despre bunuri imobile, dispozițiile în materie de carte funciară rămân aplicabile.

În egală măsură, sub sancţiunea unei amenzi civile stabilită de instanţa de judecată pentru fiecare zi de întârziere, arendaşul trebuie să depună un exemplar al contractului la consiliul local în a cărui rază teritorială se află terenurile agricole arendate, pentru a fi înregistrat într-un registru special ţinut de secretarul consiliului local.

Însă, în contextul în care bunurile arendate sunt situate în raza teritorială a mai multor consilii locale, câte un exemplar al contractului se depune la fiecare consiliu local în a cărui rază teritorială sunt situate bunurile arendate. Prin înregistrarea contractului de arendă la consiliul local, acesta devine, în condiţiile legii, titlu executoriu pentru plata arendei la termenele şi în modalităţile stabilite în contract.

Raportat la cheltuielile ocazionate de încheierea, înregistrarea şi publicitatea contractului de arendă, important de menționat în acest caz este faptul că acestea sunt dispuse de lege în sarcina arendașului

Referitor la categoria de folosință a terenului agricol arendat, aceasta poate fi schimbată de către arendaş, însă numai cu acordul prealabil, dat în scris, de către proprietar (arendator) şi cu respectarea dispoziţiilor legale în vigoare. De asemenea, în contextul în care proprietarul terenului agricol arendat ar dori înstrăinarea acestuia prin vânzare, arendașul are drept de preemţiune cu privire la bunurile agricole arendate, care se exercită potrivit art. 1.730-1.739 C. civ.  Cu alte cuvinte, arendașul are dreptul de a cumpăra terenul respectiv cu prioritate față de ceilalți posibili cumpărători, la preț și în condiții egale.

În ceea ce privește obligațiile arendașului, în conformitate cu dispozițiile art. 1.840 C.civ., arendaşul este obligat, chiar în lipsă de stipulaţie expresă, să asigure terenurile agricole primite în arendă pentru riscul pierderii recoltei ori al pieirii animalelor din cauza intervenției unor eventuale calamităţi naturale.

Cu privire la reînnoirea contractului de arendă a terenurilor agricole, potrivit prevederilor art. 1.848 alin. (1) teza finală, acestea se reînnoiesc de drept în cazul în care niciuna dintre părţi nu a comunicat cocontractantului, în scris, refuzul său cu cel puţin 1 an înainte de expirarea termenului.

Contract de arendă cu moștenitorii

Deși contractul de arendă are caracter intuitu personae, iar în conformitate cu art. 1.850 C.civ încetează prin decesul arendașului, totuși, raportat la dispozițiile din materia locațiunii, respectiv la art. 1.820 alin. (1) C.civ. conform căruia locaţiunea nu încetează prin moartea locatorului sau a locatarului, rezultă că arendarea poate continua, în anumite condiții, chiar și  în cazul decesului arendașului.

În conformitate cu dispozițiile art. 1820 alin. (2) C. civ., aplicabil în mod corespunzător și contractului de arendă: „în cazul locaţiunii cu durată determinată, moştenitorii locatarului pot denunţa contractul în termen de 60 de zile de la data la care au luat cunoştinţă de moartea locatarului şi existenţa locaţiunii.”

Astfel, dacă discutăm despre un contract de arendă pe durată determinată, moștenitorii arendașului, devin părți în contract la decesul acestuia și, prin urmare, pot continua executarea contractului de arendare în cazul în care nu l-au denunțat în termen de 60 de zile de la data la care au luat cunoștință cumulativ, atât despre decesul arendașului, cât și despre existența contractului de arendă.

Așadar, prevederile art. 1.850 C. civ. trebuie interpretate în sensul că decesul arendașului nu atrage în mod automat încetarea contractului decât dacă succesorii arendașului se prevalează de dreptul de a-l denunța în termenul expres prevăzut de lege. Dacă aceștia nu înțeleg să-și exercite acest drept, respectiv nu se prevalează de acesta în termenul stabilit de lege, contractul de arendă continuă să-și producă efectele față de moștenitori, fără a fi necesar acordul scris al arendatorului.

Important de menționat în acest context este faptul că, denunțarea contractului de către o parte dintre succesori nu conduce la încetarea acestuia, el continuând să-și producă efectele cu privire la  succesorii care nu l-au denunțat, având în vedere caracterul personal al renunțării.

Totodată, în cazul prevăzut de art. 1.820 alin. (2) C. civ., nu discutăm însă despre o reînnoire a contractului de arendare, ci de o continuare cu moștenitorii a contractului preexistent, până la expirarea termenului. Astfel, doar la acest moment se pune în discuție incidența art. 1.848 C. civ. referitor la reînoirea arendării, față de moștenitorii care s-au substituit arendașului.

Încetarea contractului de arendă în cazul decesului arendatorului

Potrivit dispozițiilor speciale din materia arendării, respectiv art. 1.850 C. civ.: Contractul de arendare încetează prin decesul, incapacitatea sau falimentul arendaşului.” Astfel, în materia arendării, încetarea contractului este prevăzută numai în cazul decesului, incapacității sau falimentului arendașului, nu și în cazul decesului arendatorului.

În cazul decesului arendatorului, contractul de arendă continuă să își producă efectele. Cât timp convenția părților este valabil încheiată, aceasta are putere de lege între părțile contractante, iar încetarea sa poate fi realizată doar prin acordul acestora sau în cazurile autorizate de lege. Astfel cum am menționat mai sus, la moartea arendatorului, drepturile și obligațiile contractuale ale acestuia vor fi transmise succesorilor săi dacă din lege, înțelegerea părților sau natura contractului nu rezultă contrariul.

Acest fapt se justifică prin  apartenența contractului de arendă, ca varietate, la cel de locațiune. În acest sens, art. 1.820 C.civ. prevede că: (1)„Locaţiunea nu încetează prin moartea locatorului sau a locatarului.” Aplicând această dispoziție în cazul contractului de arendă, deducem faptul că acesta nu încetează prin decesul arendatorului.

Cu toate acestea, părțile au posibilitatea de a stipula expres printr-o clauză în contract, faptul că la moartea arendatorului contractul încetează, în această situație decesul arendatorului ducând automat la încetarea contractului.

Prelungirea contractului de arendare

Referitor la prelungirea contractului de arendă, acesta poate fi prelungit cu acordul comun al arendașului și arendatorului. Astfel, potrivit art. 1.848 C. civ. contractul de arendare se reînnoieşte de drept, pentru aceeaşi durată pentru care a fost încheiat dacă niciuna dintre părţi nu a comunicat cocontractantului, în scris, refuzul său cu cel puţin 6 luni înainte de expirarea termenului. În cazul terenurilor cu destinaţie agricolă, astfel cum am menționat supra, refuzul trebuie cu comunicat cu cel puțin un an înaIntea ajungerii la termen. Per a contrario, reînnoirea contractului de arendare nu poate opera dacă cel puțin una dintre părți și-a exprimat în scris refuzul.

Însă, dacă durata contractului de arendare este de un an sau mai scurtă, termenele în care se poate comunica dezacordul cu privire la prelungirea contractului de arendă se reduc la jumătate. Astfel, în cazul în care discutăm despre un astfel de contract, partea care intenționează să nu prelungească contractul de arendă este obligată să anunțe cealaltă parte cu cel puțin 3 luni înainte de expirarea termenului contractului, iar în cazul contractelor de arendă a terenurilor agricole, cu cel puțin 6 luni înainte.

Termenele aterior menționate au natura juridică a unor termene de preaviz, astfel că orice comunicare făcută fără respectarea acestora nu va produce efecte, iar în consecință contractul se reînnoiește de drept pentru aceeași perioadă pentru care a fost încheiat.

Durată maximă contract de arendă

Referitor la durata maximă a unui contract de arendă, important de menționat în acest caz este faptul că acesta poate fi  încheiat atât pe durată determinată, cât și pe o perioadă nedeterminată cu exactitate.

În cazul încheierii contractului pe durată nedeterminată, art. 1.837 C.civ prevede că: „Dacă durata nu este determinată, arendarea se consideră a fi făcută pentru toată perioada necesară recoltării fructelor pe care bunul agricol urmează să le producă în anul agricol în care se încheie contractul.” Astfel, chiar dacă în contractul de arendă nu s-a stipulat în mod expres un termen pentru care acesta a fost încheiat, nu înseamnă că acesta s-a încheiat de o perioadă nelimitată.

Raportat la dispozițiile legale antecitate, în cazul nespecificării duratei, încheierea contractului de arendă se prezumă a fi făcută pe durata necesară recoltării fructelor pe care bunul agricol arendat le va produce în anul agricol în care se încheie contractul.

Însă, în cazul încheierii unui contract pe o perioadă determinată, art. 1.783 C.civ. care se aplică în mod corespunzător și în cazul arendării prevede că: „Locaţiunile nu se pot încheia pentru o perioadă mai mare de 49 de ani. Dacă părţile stipulează un termen mai lung, acesta se reduce de drept la 49 de ani.” Astfel, în cazul în care părțile doresc încheierea contractului de arendă pe o durată determinată, aceasta nu poate să depășească 49 de ani, iar în cazul în care se depășește această durată, aceasta se reduce de drept.

Rezilierea contractului de arendă

În principiu, un contract de arendă încetează în cazul în care termenul pentru care fost încheiat a expirat. Încetarea contractului de arendă înainte ca termenul contractual să expire, se realizează prin rezilierea contractului.

Raportat la rezilierea unui contract de arendă, întrucât nici în acest caz nu există dispoziții particulare în materia arendării, au aplicabilitate dispozițiile din materia locațiunii. Astfel, în conformitate cu dispozițiile legale prevăzute de art. 1.817 C.civ.: „Atunci când, fără justificare, una dintre părţile contractului de locaţiune nu îşi execută obligaţiile născute din acest contract, cealaltă parte are dreptul de a rezilia locaţiunea, cu daune-interese, dacă este cazul, potrivit legii.”

Așadar, dacă fie arendatorul, fie arendașul nu își respectă obligațiile asumate prin contractul de arendă, fără a avea o justificare, pentru cealaltă parte se naște dreptul  la rezilierea contractului. Pentru a rezilia contractul de arendă, partea interesată trebuie să se adreseze instanței judecătorești, cu excepția cazurilor în care rezilierea unilaterală este prevăzută în contract.

Notificare reziliere contract de arendă

În conformitate cu dispozițiile generale din materia rezoluțiunii/rezilierii, respectiv art. 1.552 C.civ. care se aplică în mod corespunzător: „Rezoluțiunea sau rezilierea contractului poate avea loc prin notificarea scrisă a debitorului atunci când părțile au convenit astfel, când debitorul se află de drept în întârziere ori când acesta nu a executat obligația în termenul fixat prin punerea în întârziere.”

Astfel, în cazul unui contract de arendă, dacă una dintre părți nu își execută obligațiile asumate prin contract, cealaltă parte poate rezilia unilateral contractul prin transmiterea unei notificări scrise în următoarele cazuri:

  • Dacă părțile au stabilit expres în contract;
  • Dacă partea care nu și-a executat obligațiile se afla de drept în întârziere în conformitate cu art. 1.523 C.civ.;
  • Dacă una dintre părți nu și-a executat obligația în termenul fixat prin punerea în întârziere, în cazul în care aceasta a fost făcută printr-o notificare scrisă prin care creditorul a solicitat executarea obligației, conform art. 1.522 C.civ.