Contract de închiriere – model și riscuri în 2024

Blog

Riscurile închirierii fără contract

 Închirierea fără încheierea unui contract în formă scrisă este în cele mai multe cazuri intenționată și reprezintă interesul proprietarului în evitarea plății impozitelor aferente veniturilor obținute din chirie. Totuși, riscurile la care atât chiriașul cât și proprietarul se expun nu ar trebui neglijate, mai ales în cazul în care între aceștia apar neînțelegeri.

În lipsa încheierii unui contract de închiriere, proprietarul nu poate demonstra obligațiile pe care chiriașul și le-a asumat așadar, nu va putea dovedi eventualele pretenții. 

Problemele cu care proprietarul ce nu încheie contract de închiriere se poate confrunta pot fi: 

  • refuzul plății chiriei, 
  • plata unei sume mai mici decât cea stabilită ,
  • întârzierea plății chiriei,
  • imposibilitatea impunerii unor reguli privind modul de folosire a imobilului sau a duratei contractului,
  • Imposibilitatea de a percepe penalități de întârziere la plata chiriei.

În cazul închirierii fără contract, cel mai probabil nu va fi realizat nici procesul-verbal de predare-primire a imobilului, astfel încât, la momentul restituirii, chiriașul poate contesta orice pretenții ale proprietarului legate de starea imobilului sau dotările acestuia.

Discută cu un avocat din Cluj chiar astăzi.

Află cum te putem ajuta. Trimite-ne câteva detalii despre cazul tău iar un reprezentant al echipei noastre te va contacta în cel mai scurt timp posibil.

Discută cu un avocat

Totodată, proprietarul ce nu încheie contract de închiriere nu va putea executa silit chiriașul pentru recuperarea posibilelor chirii restante sau pentru restituirea imobilului la expirarea duratei prestabilite. Mai mult, proprietarul poate răspunde penal pentru săvârșirea infracțiunii de evaziune fiscală dacă nu a încheiat un contract de închiriere și nu a declarat veniturile obținute. În acest caz, organele de cercetare penală pot fi sesizate și de către chiriaș.

Legea prevede ca sancțiuni pentru astfel de fapte, pedeapsa cu închisoarea de la doi la opt ani și interzicerea unor drepturi sau amendă penală. 

Pe de altă parte, chiriașul se supune și el unor riscuri precum: 

  • evacuarea forțată chiar anterior termenului convenit de către părți și fără preaviz, 
  • majorarea unilaterală a chiriei sau impunerea altor costuri care nu au fost prestabilite, 
  • lipsa predării bunului dat în închiriere la momentul stabilit anterior,
  • imputarea unor deficiențe preexistente ale spațiului (efectuată de cele mai multe ori în scopul reținerii garanției), 
  • realizarea de către proprietar a unor vizite neanunțate care poate duce la stânjenirea folosinței liniștite și utile a bunului, 
  • însușirea bunurilor sale.

Ce se întâmplă dacă nu ai contract de închiriere? 

Începând cu 1 ianuarie 2023, persoanele care oferă spre închiriere locuințele sunt obligate să declare contractele de închiriere la Agenția Națională de Administrare Fiscală (ANAF), până acum declararea fiind o opțiune.

Pentru un chiriaș, încheierea unui contract de închiriere implică o mai mare siguranță în ceea ce privește valoarea și termenul-limită al plății datorate, cum se realizează plata, care sunt clauzele privind contractul de închiriere, cum a fost predat apartamentul, cum trebuie întreținut și cine suportă diverse cheltuieli.

Totuși, proprietarii care aleg să nu încheie un contract și să nu le înregistreze la ANAF pentru a evita plata impozitelor riscă amenzi severe

Chiriașul nu deține resursele legale de care are nevoie pentru a urmări modalitatea în care proprietarul își îndeplinește obligațiile, dar ar putea să solicite inserarea unei clauze în contract privind obligația proprietarului de înregistrare a contractului la organele fiscale competente, ulterior semnării acestuia.

În cât timp trebuie înregistrat un contract de închiriere la ANAF?

 

 Conform punctului 50 din O.G. nr 16/2022 pentru modificarea și completarea Legii nr. 227/2015 privind Codul fiscal „Contribuabilii care obțin venituri din cedarea folosinței bunurilor din patrimoniul personal, altele decât veniturile din arendare şi cele din închirierea în scop turistic a camerelor situate în locuințe proprietate personală, au obligația înregistrării contractului încheiat între părți, precum şi a modificărilor survenite ulterior, în termen de cel mult 30 de zile de la încheierea/producerea modificării acestuia, la organul fiscal competent.‟

Așadar, contribuabilii care obțin venituri din cedarea folosinței bunurilor din patrimoniul personal (cu excepția celor care provin din arendare şi din închirierea în scop turistic a camerelor din locuințele proprietate personală), au obligația să completeze şi să depună declarația unică privind impozitul pe venit şi contribuțiile sociale datorate de persoanele fizice, în termen de 30 de zile de la încheierea contractului între părți şi respectiv până la data de 25 mai, inclusiv a fiecărui an, pentru contractele în curs, în cazul celor care au încheiat contractele respective în anii anteriori.

În ceea ce privește bunurile deținute în comun, fiecare coproprietar – persoană fizică este obligat să înregistreze contractul de închiriere la organul fiscal competent, prin depunerea unei Cereri de înregistrare (Formularul C168), alături de copia contractului de închiriere. Aceste documente trebuie depuse la organul fiscal de care aparține proprietarul, direct la registratura organului fiscal în cauză, prin poștă (cu scrisoare recomandată) sau online.

 Conformitatea cu originalul a copiei contractului de închiriere încheiat, având număr şi dată, se efectuează de către contribuabil prin înscrierea mențiunii „conform cu originalul” şi semnătura acestuia.

 Organul fiscal competent este:

  • organul fiscal în a cărui rază teritorială persoana fizică rezidentă are domiciliul fiscal;
  • organul fiscal în a cărui rază teritorială se află bunul imobil care face obiectul contractului de închiriere/organul fiscal în a cărui rază teritorială se află domiciliul fiscal al împuternicitului, după caz, pentru persoanele fizice nerezidente;
  • organul fiscal, în raza căruia se face constatarea închirierii bunului mobil, conform dispozițiilor legale fiscale, în cazul persoanelor fizice nerezidente.

Cererea de înregistrare a contractelor de locațiune (Formularul 168), alături de copia contractului de închiriere, precum și Declarația unică (Formularul D212), se completează și se transmit online individual. Platformele care pot fi utilizate sunt platforma E-guvernare și platforma SPV (Spațiul Virtual Privat) oferită de ANAF. 

Dacă trimiterea se realizează cu succes, pe ecran va apărea mesajul „Fișierul transmis de dumneavoastră a fost preluat și a primit indexul de depunere _____”. Ulterior, va fi trimis un mesaj pe adresa de e-mail, în care se comunică dacă formularul depus este valid sau are erori.

Model contract de închiriere 

Este esențial să conștientizăm importanța unui contract de închiriere atent elaborat, care să servească drept instrument juridic solid și eficient. Un astfel de contract, redactat cu atenție, clarifică obligațiile fiecărei părți implicate, eliminând astfel orice ambiguitate sau posibilitate de interpretare eronată. În practică, multe părți tind să minimalizeze importanța acestei faze, ignorând potențialele complicații care pot apărea pe parcursul executării contractului, ceea ce le poate aduce în situații dezavantajoase.

În acest context, echipa de avocați de la Blaj Law se angajează să ofere servicii de redactare a contractelor care, odată semnate, garantează efecte juridice benefice pentru clienții noștri. Ne concentrăm pe personalizarea fiecărei clauze, asigurându-ne că aceasta corespunde nevoilor și intereselor specifice ale fiecărei părți. De asemenea, echipa noastră adoptă o abordare diferită în elaborarea contractelor, în funcție de rolul clientului în cadrul acordului – fie că este vorba de chiriaș sau de proprietar- pentru a crea un cadru juridic optim și echitabil.