Ce înseamnă drept de servitute și cum se constituie?

Ce înseamnă drept de servitute?

Servitutea este acel drept real imobiliar, definit ca sarcina care grevează un imobil pentru uzul și utilitatea imobilului unui alt proprietar. În esență, prin instituirea unui drept de servitute se generează o sporire a confortului fondului dominant, utilitatea imobilului rezultând din destinația economică a acestui fond.

Conform art 756 Cod Civil:„ Servitutea se poate constitui în temeiul unui act juridic ori prin uzucapiune, dispozițiile în materie de carte funciară rămânând aplicabile.”

Cum se constituie servitutea?

Dreptul de servitute poate fi constituit doar asupra unui imobil, având întotdeauna caracter accesoriu raportat la fondul căruia îi profită. De aceea, servitutea nu poate fi înstrăinată, urmărită sau ipotecată separat, ci numai odată cu fondul dominant. Din caracterul accesoriu al unui drept de servitute derivă și caracterul său perpetuu, astfel dreptul de servitute are aceeași durată ca și dreptul de proprietate, fiind însă posibil ca părțile, de comun acord, să limiteze în timp această durată.

Codul Civil prevede cazurile de stingere a servituților, astfel conform art . 770 Cod Civil: „ (1) Servituțile se sting pe cale principală prin radierea lor din cartea funciară pentru una dintre următoarele cauze:

1. a) consolidarea, atunci când ambele fonduri ajung să aibă același proprietar;
2. b) renunțarea proprietarului fondului dominant;
3. c) ajungerea la termen;
4. d) răscumpărarea;
5. e) imposibilitatea definitivă de exercitare;
6. f) neuzul timp de 10 ani;
7. g) dispariția oricărei utilități a acestora. 

(2) Servitutea se stinge, de asemenea, prin exproprierea fondului aservit, dacă servitutea este contrară utilității publice căreia îi va fi afectat bunul expropriat.”

Fond dominant și fond aservit

Constituirea unui drept de servitute are ca premisă existența a două fonduri care aparțin unor proprietari diferiți. Mai precis, un fond dominant reprezintă un imobil în favoarea căruia se constituie drept de servitute, acesta dobândind un plus valoare, în timp ce fond aservit reprezintă imobilul în sarcina căruia se constituie drept de servitute.

Din art. 768 Cod civil rezultă că proprietarul unui fond dominant trebuie să își exercite cu bună-credință drepturile dobândite prin instituirea unui drept de servitute în favoarea sa, astfel „Proprietarul fondului dominant nu poate agrava situația fondului aservit și nu poate produce prejudicii proprietarului fondului aservit prin exercitarea servituții.”

În sarcina proprietarului unui fond aservit, se pot impune anumite obligații prin actul de înființare pentru a se asigura uzul și utilitatea unui fond dominant. Se vor avea în vedere cu prioritate urmările pe care le va produce instituirea unei servituți asupra unui fond aservit, astfel nu e posibilă inserarea unor obligații în convenția părților care ar agrava excesiv și nejustificat situația acestui fond.

Conform art. 767 alin. (1) Cod Civil: „Proprietarul fondului aservit este obligat să se abțină de la orice act care limitează ori împiedică exercițiul servituții. Astfel, el nu va putea schimba starea locurilor ori strămuta exercitarea servituții în alt loc.”. Totuși, având un interes serios și legitim, proprietarul fondului aservit poate modificarea locul de exercitare a servituții, dacă rămâne la fel de comodă pentru proprietarul fondului dominant.

Care sunt cheltuielile de conservare pentru un drept de servitute?

Cu privire la cheltuielile de conservare a dreptului de servitute, în lipsa unei prevederi contrare stabilite prin acordul părților, proprietarul fondului dominant poate lua toate măsurile și poate face pe cheltuiala sa toate lucrările ce servesc la exercitarea și conservarea servituții. Cheltuielile legate de conservarea acestor lucrări vor fi suportate de ambii proprietari în mod proporțional cu avantajele pe care le obțin, ținând seama de necesitatea și măsura în care lucrările profită inclusiv fondului aservit.

În eventualitatea în care proprietarul fondului aservit nu dorește să suporte aceste cheltuieli din varii motive, de pildă, acesta consideră că îi îngreunează situația materială, se poate exonera de la plata lor prin renunțarea la dreptul său de proprietate asupra fondului aservit, în întregime sau asupra părții din fondul aservit necesare pentru exercitarea servituții în favoarea proprietarului fondului dominant.

Servitute de trecere

Servitutea de trecere este cea mai des întâlnită modalitate de constituire a servituții, oferind în favoarea fondului dominant beneficii de ordin economic, anume dreptul de a traversa pe o parte din terenul altuia pentru a ajunge la drumul public. Servitutea de trecere se clasează în categoria servituțile neaparente, necontinue și pozitive. În acest sens amintim:

• art. 760 alin. (3) Cod Civil :„Servituțile neaparente sunt acelea a căror existență nu este atestată de vreun semn vizibil de servitute, cum ar fi servitutea de a nu construi sau a nu construi peste o anumită înălțime.”,
• art. 761 alin. (3) Cod Civil :„Servituțile necontinue sunt acelea pentru a căror existență e necesar faptul actual al omului, cum ar fi servitutea de trecere cu piciorul ori cu mijloace de transport.”
• Art.762 alin. (2) Cod Civil :„ Servituțile pozitive sunt acelea prin care proprietarul fondului dominant exercită o parte din prerogativele dreptului de proprietate asupra fondului aservit, cum ar fi servitutea de trecere.”

Diferența între servitute și drept de trecere

Dreptul legal de trecere reprezintă o limită legală a dreptului de proprietate privată, care apare în situația în care proprietarul unui fond nu are acces la calea publică. Proprietarul fondului vecin este obligat de drept să permită trecerea acestuia pe fondul propriu pentru a fi asigurat accesul la calea publică.

Astfel, principala diferență între servitute si drept de trecere este modalitatea prin care acestea iau naștere. Ca dezmembrământ al dreptului de proprietate, conform art 756 Cod Civil:„ Servitutea se poate constitui în temeiul unui act juridic ori prin uzucapiune, dispozițiile în materie de carte funciară rămânând aplicabile.”, în timp ce dreptul de trecere ia naștere prin efectul legii cât timp se poate identifica existența unei stări obiective, respectiv un fond care este lipsit de acces la calea publică.

Particularitatea dreptului de trecere față de servitutea de trecere este reprezentată de inexistența accesului la drumul public a fondului. În cazul servituții de trecere, nu prezintă relevanță acest aspect, mai mult, de obicei  părțile convin instituirea unei servituți de trecere chiar dacă fondul dominant are acces la calea publică. Dreptul de trecere se constituie prin declarația unilaterală a proprietarului cu acces la calea publică, în timp ce servitutea de trecere presupune întotdeauna un acord bilateral de voințe atunci când ia naștere prin act juridic.

Dreptul de servitute în cartea funciară

Conform art. 874 Cod Civil: „Cartea funciară descrie imobilele și arată drepturile reale ce au ca obiect aceste bunuri:” Drepturile reale, printre care și dreptul de servitute, care sunt înscrise în cartea funciară constituie drepturi tabulare. Acestea se dobândesc, modifică și sting numai cu respectarea regulilor de carte funciară.

 În conformitate cu prevederile din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, cartea funciară și cadastrul alcătuiesc un sistem unitar și obligatoriu de evidență tehnică, economică şi juridică a tuturor imobilelor de pe întregul teritoriu al țării.

Sub aspect practic, înscrierea în cartea funciară conduce la opozabilitatea dreptului față de terți. Cartea funciară, ca sistem de publicitate, are și un rol informativ, astfel poate fi consultată de orice persoană în vederea efectuării unei analize a situației juridice concrete a unui imobil. Mai mult, notarea dreptului de servitute în cartea funciară  alături de caracterul accesoriu al acesteia față de imobil, instituie în sarcina oricărui dobânditor subsecvent a bunului, obligația de a o respecta în modalitatea în care aceasta a fost constituită.

 

Consultă acum un avocat din Cluj!