Drept de uz și drept de abitație

Blog

Ce înseamnă drept de uz?

În conformitate cu art. 749 Cod civil, dreptul de uz privește dreptul unei persoane de a folosi lucrurile altuia, precum și de  a-i culege fructele naturale și industriale, dar numai pentru nevoile proprii și ale familiei sale.

Prin fructe naturale se înțeleg produsele obținute fără a fi necesară intervenția omului, precum fânul, laptele, ouăle sau lâna animalelor. În schimb, fructele industriale se referă la produsele obținute ca urmare a intervenției omului, precum recoltele de orice fel obținute prin cultivarea pământului.

Ținând cont de faptul că beneficiarul dreptului de uz va putea culege numai fructele naturale și industriale, acest lucru înseamnă că el nu va avea dreptul să pretindă și fructele civile. Prin fructe civile înțelegem veniturile realizate din folosirea bunului, precum chiriile sau arenzile. Această consecință este însă justificată, ținând cont de faptul că, tot prin lege, la art. 752 din Codul civil se limitează dreptul beneficiarului de a ceda dreptul de uz ori de a închiria sau arenda bunul care face obiectul acestui drept. Prin urmare, având această interdicție expresă, uzuarul nu va putea să dobândească fructele civile care ar putea să fie produse de acel bun.

Un drept de uz poate avea ca obiect atât bunurile mobile ale unei persoane, cât și bunurile imobile ale acesteia, precum o casă ori un teren. În situația în care uzul va avea ca obiect un bun imobil, actul juridic în temeiul căruia a fost constituit va fi necesar să îmbrace forma autentică, adică va trebui să fie încheiat în fața unui notar public, urmând ca acesta să fie înscris în Cartea funciară.

Discută cu un avocat din Cluj chiar astăzi.

Află cum te putem ajuta. Trimite-ne câteva detalii despre cazul tău iar un reprezentant al echipei noastre te va contacta în cel mai scurt timp posibil.

Discută cu un avocat

În ceea ce privește titularul unui astfel de drept, acesta va putea fi numai o persoană fizică, nu și o persoană juridică. Exercițiul dreptului de uz este limitat la nevoile uzuarului sau ale familiei sale. De asemenea, o altă limitare prevăzută de codul civil privește interzicerea cedării dreptului de uz, precum și imposibilitatea de a închiria sau de a arenda bunul care face obiectul acestui drept.

Acest drept real poate fi constituit atât în temeiul unui act juridic, fie el gratuit sau oneros, cât și prin alte moduri prevăzute de lege, cum ar fi un testament. În acest din urmă caz, vor fi aplicabile și regulile prevăzute de lege în materia moștenirii testamentare.

Beneficiarul dreptului de uz va exercita posesia asupra acestui bun în calitate de uzuar, iar nu în calitate de proprietar al bunului, datorită faptului că dreptul de uz transferă numai folosința bunului nu și proprietatea acestuia.

Ce înseamnă drept de abitație?

Dreptul de abitație reprezintă o variațiune a dreptului de uzufruct, fiind asemănătoare dreptului de uz, dar care se deosebește de cel din urmă numai din perspectiva obiectului său. Mai precis, dreptul de abitație privește dreptul de a locui în locuința proprietarului, deci poate avea ca obiect doar un bun imobil, în timp ce un drept de uz va putea avea ca obiect atât un bun imobil, cât și un bun mobil.

Conform art. 750 din Codul civil, titularul unui drept de abitație va putea locui împreună cu soțul și copiii săi, precum și cu părinții ori cu alte persoane care se află în întreținerea sa, în locuința nudului proprietar, chiar și în situația în care, la momentul constituirii dreptului de abitație nu era căsătorit sau nu avea copii.

Asemănător dreptului de uz, și dreptul de abitație poate fi constituit în temeiul unui act juridic sau prin alte moduri prevăzute de lege, cu precizările făcute anterior.

Un mod special prin care un drept de abitație poate fi constituit este reglementat la art. 973 Cod civil, conform căruia, se instituie un drept special de abitație în favoarea soțului supraviețuitor care nu este titular al niciunui drept real de a folosi o altă locuință corespunzătoare nevoilor sale.

Prin urmare, dreptul de abitație se instituie asupra casei în care soțul supraviețuitor a locuit până la data deschiderii moștenirii, cu condiția ca respectiva locuință să facă parte din bunurile moștenirii. Astfel, acest drept special de abitație al soțului supraviețuitor nu va fi incident în măsura în care locuința nu face parte din masa succesorală.

Constituirea acestui drept se poate realiza în mod direct, spre exemplu atunci când, în temeiul unui act juridic, titularul dreptului primește folosința bunului sau poate să fie făcută în mod indirect, atunci când proprietarul înstrăinează imobilul, însă își reține dreptul de folosință al acestuia, prin instituirea unui drept de abitație.

Atât dreptul de uz, cât și dreptul de abitație reprezintă o varietate a dreptului de uzufruct și fac parte din categoria drepturilor reale principale. De asemenea, dreptul de uz și dreptul de abitație reprezintă dezmembrăminte ale dreptului de proprietate privată.

Acestea se deosebesc de dreptul de uzufruct atât prin faptul că sunt incesibile, adică legea interzice expres cedarea acestora, cât și prin faptul că ele trebuie să fie exercitate numai în scopul nevoilor beneficiarului și ale familiei sale.

Referitor la cheltuielile privind bunul, conform art. 753 Cod civil, titularul dreptului de uz sau de abitație este obligat să plătească toate cheltuielile de reparații privind întreținerea bunului, proporțional cu partea de care se folosește.

Abitație viageră

Abitația viageră reprezintă o caracteristică a dreptului de abitație, în sensul că aceasta poate fi constituită în aceleași condiții ca și dreptul de abitație, cu precizarea că va avea o durată nedeterminată în timp.

Abitația viageră este o clauză des utilizată în contractele de vânzare încheiate cu privire la un imobil, deoarece prin inserarea acesteia, vânzătorului i se permite să locuiască în imobilul care face obiectul contractului până la sfârșitul vieții. De asemenea, părțile pot stabili ca beneficiarul dreptul de abitație viageră să fie obligat să plătească un preț către noul proprietar al imobilului.

 

Există atât avantaje cât și dezavantaje cu privire la instituirea unui drept de abitație viageră. Printre avantaje se numără posibilitatea ca beneficiarul acestui drept să locuiască în proprietatea care face obiectul contractului pe toată durata vieții sale, ceea ce implică stabilitate și siguranță. În schimb, dezavantajele constau în faptul că beneficiarul abitației pierde proprietatea asupra imobilului, consecința fiind aceea că nu va putea dispune în mod liber de bun, având doar prerogativele dreptului de folosință. Un alt dezavantaj privește plata unor eventuale sume periodice în schimbul dreptului de abitație viager, în situația în care părțile au stabilit astfel.

Contract uzufruct viager cu drept de abitație

Contractul de uzufruct viager se încheie în aceleași condiții în care se instituie un drept de uzufruct în concurență cu nudul proprietar, cu precizarea că acesta poate fi încheiat pe o perioadă nedeterminată. Mai precis, în cazurile în care nu se menționează, în mod expres, data de încetare a contractului, acesta va fi considerat ca fiind încheiat pe durata vieții beneficiarului, prin urmare va avea automat caracter viager.

Ca urmare a constituirii unui drept de uzufruct viager asupra unui bun, dreptul de proprietate va fi  alcătuit din: nuda proprietate, care va reveni proprietarului ce poate încheia acte de dispoziție cu privire la imobil în mod exclusiv, precum și uzufructul propriu-zis alcătuit din posesia și folosința efectivă a imobilului, care vor reveni titularului dreptului de uzufruct.

Un contract de uzufruct poate avea caracter viager numai atunci când beneficiarul acestuia este o persoană fizică. În situația unor persoane juridice, durata unui asemenea drept este limitată de normele legale în materie la 30 de ani.

De asemenea, într-un contract de uzufruct viager ar putea să fie inserată și o clauză prin care să se instituie un drept de abitație în favoarea beneficiarului. În acest fel, se va restrânge dreptul beneficiarului numai cu privire la bunul imobil, respectiv la locuința nudului proprietar și numai la folosința acesteia în scop personal sau în interesul familiei sale. Așa cum am precizat și anterior, titularul dreptului de abitație va avea dreptul de a locui în respectivul imobil împreună cu soțul și copiii săi, precum și cu părinții acestuia ori împreună cu alte persoane aflate în întreținerea sa, chiar dacă nu a fost căsătorit sau nu avea copii la data la care s-a constituit dreptul de abitație.