Legea 196 din 2018 – Legea asociațiilor de proprietari

Legea 196 2018 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi administrarea condominiilor reglementează aspectele de ordin juridic, economic şi tehnic referitoare la înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari.

Din punctul de vedere al aplicabilității, dispozițiile Legii 196 din 2018 au ca principali destinatari proprietarii și asociațiile de proprietari, dar cu toate acestea, prevederile reglementării în discuție au aplicabilitate și în privința chiriaşilor şi asociaţiilor de chiriaşi din condominii.

• Asociația de proprietari

 Asociația de proprietari are ca scop principal scop administrarea, exploatarea, întreţinerea, repararea, reabilitarea şi modernizarea proprietăţii comune, respectiv menţinerea în stare bună a imobilului și respectarea drepturilor şi asumarea obligaţiilor de către toţi proprietarii.

Înființarea și organizarea unei asociații de proprietari se impune numai în cazul în care este vorba despre condominii formate din cel puţin 3 unităţi de proprietate imobiliară, respectiv atunci când discutăm despre condominii care au în structura lor locuinţe sau spaţii cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, aflate în proprietatea a cel puţin 3 persoane fizice sau juridice, fiecare proprietar având o proprietate individuală şi o cotă-parte indiviză din proprietatea comună.

• Înființarea asociației de proprietari. Documente necesare conform dispozițiilor din Legea asociațiilor de proprietari

În principiu, asociația de proprietari se înființează prin acordul scris a cel puţin jumătate plus unu din numărul proprietarilor dintr-un condominiu. În vederea înființării asociației de proprietari sunt necesare următoarele documente:

• cerere pentru dobândirea personalităţii juridice a asociaţiei de proprietari;
• statutul asociației de proprietari;
• acordul de asociere;
• procesul-verbal al adunării de constituire.

Atât statutul, cât și acordul de asociere se întocmesc în conformitate cu dispozițiile din Legea 196 din 2018. Astfel, potrivit prevederilor art. 17 alin. (3) din legea antemenționată, acordul de asociere trebuie să conțină:

• adresa şi individualizarea proprietăţii individuale, potrivit actului de proprietate;
• numele şi prenumele tuturor proprietarilor asociaţi;
• descrierea proprietăţii;
• enumerarea şi descrierea părţilor aflate în proprietate comună, precum şi regulile de folosinţă a părţilor comune potrivit prezentei legi;
• cota-parte indiviză ce revine fiecărui proprietar din proprietatea comună;
• declaraţiile pe propria răspundere ale proprietarilor privind informaţiile referitoare la suprafeţele utile şi construite în situaţia în care acestea diferă de cele înscrise în actele de proprietate asupra locuinţelor sau a spaţiilor cu altă destinaţie.

Statutul asociației de proprietari, se prezintă și se adoptă în cadrul adunării proprietarilor pentru constituirea asociaţiei și trebuie să cuprindă cel puțin următorele informații:

• denumirea, sediul, durata de funcţionare ale asociaţiei de proprietari;
• scopul asociaţiei de proprietari, conform prevederilor legale;
• structura veniturilor şi a cheltuielilor, cu respectarea prevederilor legale în vigoare;
• membrii asociaţiei de proprietari, precum şi drepturile şi obligaţiile acestora;
• structura organizatorică şi modul de funcţionare, cu respectarea prevederilor prezentei legi;
• repartizarea cheltuielilor asociaţiei de proprietari, conform legii;
• condiţiile în care se dizolvă asociaţia de proprietari;
• modalitatea de soluţionare a litigiilor, relaţiile contractuale, penalizările, cazurile de urgenţă în care se permite, în condiţiile legii, accesul în proprietatea individuală al preşedintelui sau al unui membru al comitetului executiv;
• asigurarea, după caz, a unui spaţiu de administrare special amenajat, unde se va putea desfăşura serviciul de administrare şi în care pot fi păstrate în siguranţă documentele asociaţiei.

Cererea pentru dobândirea personalităţii juridice a asociaţiei de proprietari împreună cu statutul, acordul de asociere şi procesul-verbal al adunării de constituire se depun şi se înregistrează la judecătoria în a cărei rază teritorială se află condominiul, asociaţia de proprietari dobândind personalitate juridică în baza încheierii executorii, dată fără citarea părților. Odată dobândită personalitatea juridică, asociaţia de proprietari se înregistrează la organul fiscal local în a cărui rază teritorială se află condominiul.

În contextul în care numărul proprietarilor dintr-un condominiu scade sub 3 ca urmare a unor acte de înstrăinare, proprietarul sau proprietarii cer încetarea personalităţii juridice tot la judecătoria în a cărei rază teritorială se află condominiul.

• Este obligatoriu să devii membru al asociației de proprietari?

Dispozițiile din Legea 196 din 2018 nu instituie o obligativitate în sensul aparteneței proprietarilor din condominiu la asociația de proprietari. În sensul prezentei legi, noțiunea de „membru al asociaţiei de proprietari” face referire la proprietarul semnatar al acordului de asociere sau al unei cereri depuse la asociaţie. Astfel, apartenența în calitate de membru la asociația de proprietari este o chestiune de opțiune, de preferință, reprezentând un drept conferit proprietarilor, și nu o obligație.

• Cum poți deveni membru al asociației de proprietari?

Pentru a dobândi calitatea de membru într-o asociație de proprietari este necesară deținerea unui act de proprietate asupra unui imobil care face parte din acea asociație de proprietari și dovedirea acestui lucru cu o copie a documentului. Într-o primă modalitate, dobândirea calității de membru al asociației de proprietari are loc prin semnarea de către proprietra a acordului de asociere la momentul constituirii asociației.

Există posibilitatea de a deveni membru al asociației și ulterior constituirii acesteia prin înaintarea către președintele asociației a unei cereri de aderare la asociația de proprietari.

Deși nu este obligatorie, apartenența la asociația de proprietari conferă o serie de drepturi suplimentare față de cele ale celorlalți proprietari din condominiu, respectiv, toţi proprietarii membri ai asociaţiei de proprietari au dreptul să:

• participe, cu drept de vot, la adunarea generală a asociaţiei de proprietari;
• să îşi înscrie candidatura;
• să candideze;
• să aleagă şi să fie aleşi în structura organizatorică a asociaţiei de proprietari.

Din perspectiva obligațiilor, prevederile legale nu impun obligații suplimentare membrilor asociației, cu alte cuvinte toți proprietarii, fie că sunt membri ai asociației, fie că nu, au aceleași obligații.

• Drepturile proprietarilor din condominii conform dispozițiilor din Legea asociațiilor de proprietari

În ceea ce privește drepturile proprietarilor, acestea sunt reglementate în cadrul articolelor 27-29 din Legea nr 196 din 2018.

Astfel, proprietarii din condominiu au dreptul să fie informaţi în legătură cu toate aspectele ce privesc activitatea asociaţiei, să solicite în scris şi să primească, pe cheltuiala lor, copii după orice document al acesteia. Pentru asigurarea efectivă a dreptului la informare, asociaţia de proprietari trebuie să amplaseze la loc vizibil un avizier la care sunt afişate documente, în conformitate cu prevederile prezentei legi.

De asemenea, proprietarii din condominii au dreptul să primească explicaţii cu privire la calculul cotei de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari şi, după caz, să o conteste în scris în termen de 10 zile de la afişarea listei de plată. În contextul unei contestații, preşedintele asociaţiei de proprietari este obligat să răspundă, în scris, la contestaţie în termen de 10 zile de la primirea acesteia.

În cazul în care preşedintele sau administratorul nu ia toate măsurile necesare în scopul facilitării accesului proprietarilor la documentele contabile sau la orice alt document al asociaţiei de proprietari, conform legii, proprietarii au dreptul de a notifica despre aceasta comitetul executiv şi cenzorul/comisia de cenzori. Totodată, proprietarilor și deopotrivă oricărei persoane care se consideră vătămată într-un drept al său, le revine dreptul de a sesiza aceste din urmă organe, și în cazul în care o hotărâre a adunării generale a asociaţiei de proprietari, o decizie a comitetului executiv sau a preşedintelui este contrară prevederilor legale sau este de natură să prejudicieze interesele proprietarilor. De asemenea, aceștia pot solicita instanţelor judecătoreşti anularea în tot sau în parte a hotărârii/deciziei şi/sau repararea pagubei cauzate.

Proprietarii care sunt prejudiciați prin faptul că unul dintre proprietari împiedică, cu rea-credinţă şi sub orice formă, folosirea normală a condominiului, sau a unor părţi componente, potrivit destinaţiei acestora sau orice persoană care se consideră vătămată într-un drept al său se pot adresa în scris preşedintelui, comitetului executiv al asociaţiei de proprietari şi instituţiilor cu atribuţii privind respectarea ordinii şi liniştii publice sau, după caz, instanţelor judecătoreşti.

Dacă vătămarea rezultă din neîndeplinirea sau îndeplinirea defectuoasă a atribuţiilor de către preşedinte, membri ai comitetului executiv, cenzor/comisia de cenzori sau de către administrator peesoana astfel prejudciată se poate adresa în scris compartimentului specializat în sprijinirea, îndrumarea şi controlul asociațiilor de proprietari din cadrul aparatului de specialitate al primarului, sau, după caz, instanţelor judecătoreşti.

 

• Obligațiile proprietarilor conform dispozițiilor din Legea asociațiilor de proprietari

Pe lângă drepturi, proprietarilor le sunt impuse și o serie de obligații corelative, reglementate de dispozițiile art. 30-33 din Legea 196 din 2018. Astfel, în conformitate cu prevederile art. 30, principalele obligații impuse proprietarilor din condominii sunt:

• Notificarea președintelui în termen de 10 zile în caz de schimbări în structura familială;
• Menținerea proprietății individuale într-o bună stare tehnică și funcțională astfel încât să nu afecteze drepturile celorlalți proprietari sau funcționarea condominiului;
• Întreținerea și asigurarea unei bune funcționări a echipamentelor și instalațiilor din proprietatea individuală, astfel încât să nu aducă prejudicii celorlalți proprietari din condominiu;
• Repararea daunelor cauzate proprietății comune sau individuale a altor proprietari
• Răspunderea proprietarilor pentru îndeplinirea obligațiilor legale, chiar dacă locatarul nu își respectă propriile responsabilități.

 

• Obligații în cazul înstrăinării de către proprietari a locuinţelor sau a spaţiilor cu altă destinaţie

 

În cazul înstrăinării locuinţelor sau a spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, proprietarii din condominii sunt obligaţi ca la întocmirea actelor de înstrăinare să facă dovada plăţii la zi a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari şi a utilităţilor publice. Astfel, notarii publici vor autentifica actele de înstrăinare a unităţilor de proprietate imobiliară din condominii numai dacă este îndeplinită cel puțin una din următoarele condiţii, respectiv:

• Prezentarea de către proprietar a unei adeverinţe din partea asociaţiei de proprietari, care reprezintă dovada achitării până la data înstrăinării a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, iar în cazul neachitării integrale, menţionarea cuantumului debitelor existente la acea dată;
• Acceptarea expresă de către dobânditor de a prelua în întregime toate debitele înstrăinătorului către asociaţia de proprietari, precum şi toate debitele către toţi furnizorii de utilităţi publice, în cazul existenţei unor astfel de datorii.

Aspectele enunțate anterior, se aplică în mod corespunzător şi în cazul unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de act de înstrăinare, prin care se înstrăinează locuinţele sau spațiile cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă dintr-un condominium. Actele de înstrăinare autentificate de notarul public cu nerespectarea acestor condiții sunt anulabile.

Totodată, la înstrăinarea proprietăţii, proprietarul este obligat să transmită către dobânditor orice documente pe care le deţine şi care pot avea consecinţe asupra drepturilor şi obligaţiilor privitoare la proprietatea care este înstrăinată, inclusiv certificatul de performanţă energetică aferent acesteia, întocmit în condiţiile legii, părţile urmând a declara în mod corespunzător despre îndeplinirea acestor obligaţii în actul de înstrăinare.

Noului proprietar îi revine obligaţia de a prezenta în fața preşedintelui asociaţiei de proprietari, în termen de 10 zile lucrătoare de la efectuarea transferului dreptului de proprietate, informaţiile necesare, conform actelor de proprietate, în vederea calculului cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari pentru respectiva locuinţă sau pentru spaţiile cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, şi datele de contact ale proprietarului.

În cazul închirierii sau constituirii unor drepturi reale de uz, uzufruct, abitaţie, respectiv în cazul unor contracte de comodat pentru spaţiile din condominiu, obligaţia de plată a cotelor de întreţinere revine proprietarului, acesta recuperând de la beneficiarii dreptului de folosinţă a spaţiilor respective contravaloarea acestora, în condiţiile stabilite prin contractul de închiriere/constituire/comodat.

• Obligația proprietarului de a permite accesul în proprietatea sa individuală

Legea 196 din 2018 reglementează obligația proprietarilor de apartamente de a permite accesul preşedintelui sau al unui membru al comitetului executiv, administratorului şi al unei persoane calificate în realizarea lucrărilor de construcţii/reparaţii  în proprietatea sa individuală.

Însă, asta nu înseamnă că acestă obligație se impune în toate cazurile. Astfel, proprietarii au o astfel obligație exclusiv în cazurile în care este necesar să se inspecteze, să se repare ori să se înlocuiască elemente din proprietatea comună, la care se poate avea acces numai din respectiva proprietate individuală și numai cu un preaviz motivat scris, ca regulă, de 5 zile emis de comitetul executiv al asociaţiei de proprietari în acest sens. Prin excepţie, în cazurile de urgenţă termenul pentru preaviz este de 24 de ore.

Lucrările de intervenţie la elementele componente ale proprietăţii comune se execută în condiţii stabilite de comun acord şi consemnate printr-un acord semnat de către proprietar şi asociaţia de proprietari. În situaţia în care, pe parcursul executării acestor lucrări de intervenţie se afectează în orice mod proprietatea individuală sau a celorlalți proprietari din condominium, cheltuielile necesare pentru despăgubirea acestora se suportă de către asociaţia de proprietari din fondul de reparaţii, respectiv de către executantul lucrărilor de intervenţie, în cazul în care prejudiciul este cauzat din culpa acestuia.

În cazul în care proprietarul nu permite accesul în proprietatea sa, în conformitate cu prevederile legale, acesta răspunde civil şi penal, după caz, pentru toate eventualele prejudicii create prin fapta sa celorlalți proprietari.

• Obligațiile proprietarilor pentru consolidarea, modernizarea și reabilitarea condominiilor

În conformitate cu dispozițiile art. 32 din Legea 196 din 2018, proprietarii sunt obligaţi să ia măsuri pentru consolidarea şi modernizarea condominiului, modernizarea echipamentelor, instalaţiilor şi dotărilor aferente, montarea contoarelor pentru individualizarea consumurilor la nivel de proprietate individuală, reabilitarea termică în scopul creşterii performanţei energetice, precum şi reabilitarea structural-arhitecturală a anvelopei condominiului pentru creşterea calităţii arhitectural-ambientale a acestuia.

În cazul condominiilor de tipul imobilelor colective multietajate (blocuri de locuințe), modificarea aspectului faţadei se face numai în mod unitar pe întreg condominiul, indiferent de numărul asociaţiilor de proprietari constituite pe scări sau tronsoane.

De asemenea, dacă este vorba despre condominii cu mai multe tronsoane sau scări legate structural, lucrările de consolidare sau modernizare, reabilitare termică şi structural-arhitecturală se vor realiza în mod unitar pentru întregul ansamblu, cu respectarea întocmai a caracterului arhitectural al condominiului şi a caracterului ambiental al ansamblului/zonei de amplasament.

În ceea ce privește construcţiile încadrate în clasele de risc seismic şi/sau afectate de seisme, proprietarii, persoane fizice sau juridice, şi asociaţiile de proprietari, precum şi persoanele juridice care au în administrare astfel de construcții sunt obligaţi să ia măsurile prevăzute de lege pentru reducerea riscului seismic al acestora.

• Administratorul asociației de proprietari. Atribuții.

În acord cu dispozițiile Legii 196 din 2018, administrarea condominiului poate fi realizată de către persoane fizice autorizate, sau persoane juridice specializate, autorizate conform legii. Administratorii sunt angajaţi pe bază de contract individual de muncă sau contract de prestări servicii.

Candidaţii pentru funcţia de administrator trebuie să prezinte comitetului executiv al asociaţiei de proprietari documentele prevăzute de lege, precum şi alte documente solicitate printre care, obligatoriu:

1. a) atestatul care dovedeşte calitatea de administrator de condominii;
2. b) cazierul judiciar care să ateste că nu a suferit nicio condamnare, prin hotărâre judecătorească rămasă definitivă, pentru o infracţiune de natură economico-financiară.

Atestatul are o valabilitate de 4 ani de la data emiterii și se afişează, prin grija administratorului, la avizier, la data intrării în vigoare a contractului de administrare. Acesta poate fi suspendat sau retras, ca urmare a unei hotărâri judecătoreşti definitive, în cazul în care instanţele judecătoreşti competente stabilesc existenţa unui prejudiciu cauzat de administrator, iar expirarea, suspendarea sau retragerea acestuia determină automat imposibilitatea exercitării activităţii de administrare a condominiilor.

Atribuțiile pe care le are un administrator sun prevăzute de art. 66 din Legea 196 din 2018. Astfel, administratorul unui condominiu are, în principal, următoarele atribuții:

• administrează imobilul, propune şi supraveghează lucrări având ca scop conservarea şi întreţinerea acestuia;
• în caz de urgenţă, cu acordul comitetului executiv, iniţiază executarea tuturor lucrărilor necesare protejării imobilului;
• execută dispoziţiile prevăzute în hotărârile adunării generale a asociaţiei de proprietari, în conformitate cu prezenta lege, regulamentul condominiului şi conform contractului de administrare;
• organizează şi conduce contabilitatea în partidă simplă şi activitatea de casierie;
• gestionează, separat pentru fiecare asociaţie, bunurile materiale şi fondurile băneşti ale asociaţiei, conform hotărârilor adunării generale şi deciziilor comitetului executiv;
• propune, cel târziu până la sfârşitul perioadei de recalculare a cheltuielilor, bugete anuale şi prognoze pe termen mediu în care trebuie să includă sumele achitate, lucrările de întreţinere şi lucrările de reabilitare şi îmbunătăţire, sumele necesare din fondurile asociaţiei, alte cheltuieli previzibile şi o estimare generală a cheltuielilor asociaţiei de proprietari;
• efectuează formalităţile necesare în angajarea contractelor cu furnizorii de servicii pentru exploatarea şi întreţinerea condominiului, derularea şi urmărirea realizării acestor contracte;
• are obligaţia prezentării tuturor datelor, documentelor şi informaţilor privind conţinutul şi respectarea contractului de administrare, precum şi a acordurilor de plată în rate a cheltuielilor anuale, a cuantumului prestaţiilor convenite, la solicitarea oricărui proprietar;
• gestionează, conform hotărârilor adunării generale sau comitetului executiv, fondul de rulment şi fondul de reparaţii constituite la dispoziţia asociaţiei de proprietari, precum şi alte fonduri constituite de către aceasta;
• calculează, întocmeşte, supune verificării cenzorilor/comisiei de cenzori, supune aprobării comitetului executiv şi afişează la avizier lista lunară a cheltuielilor de întreţinere, întocmită conform reglementărilor în vigoare, în termen de maximum 5 zile de la primirea ultimei facturi de la furnizorii de servicii;
• afişează lunar, la avizier, lista de venituri şi cheltuieli ale asociaţiei, care cuprinde inclusiv veniturile obţinute din exploatarea proprietăţii comune;
• asigură, prin controale periodice, respectarea normelor generale de apărare împotriva incendiilor la utilizarea părţilor comune, funcţionalitatea permanentă, la gabaritele proiectate, a căilor de evacuare în caz de incendiu şi a celor de acces, intervenţie şi salvare şi comunică de urgenţă preşedintelui asociaţiei de proprietari/comitetului executiv neregulile identificate;

În conformitate cu prevederile art. 102 și următoarele din Legea 196 din 2018, nerespecatrea sau depășirea de către administrator a atribuțiilor prevăzute de lege, cum ar fi, de pildă: neîncheierea asigurării pentru răspundere civilă profesională; administrarea fără respectarea legii; folosirea și gestionarea banilor asociației în alt mod decât impune legea, respectiv neluarea măsurilor pentru constituirea fondului de reparații/de rulment sau utilizarea cu altă destinație a acestor fonduri constituie contravenții, dacă nu au fost săvârşite în astfel de condiţii încât să constituie, potrivit legii penale, infracţiuni. Acestea pot fi constatate și sancționate la sesizarea oricărei persoane interesate sau chiar din oficiu.