Pact comisoriu

Blog

Pactul comisoriu, reglementat de art. 1553 din Codul Civil (Legea nr. 287/2009), reprezintă o clauză contractuală prin care părțile convin asupra desființării de drept a contractului în cazul neexecutării culpabile a uneia sau mai multor obligații de către părți. Această clauză își găsește fundamentul juridic în principiul libertății contractuale, consacrat de art. 1169 din Codul Civil, care permite părților să insereze în contract orice clauze care nu contravin ordinii publice și bunelor moravuri.

Efectul principal al pactului comisoriu constă în derogarea de la regimul de drept comun al rezoluțiunii judiciare, prevăzut de art. 1549-1550 din Codul Civil, permițând părții interesate să obțină desființarea contractului fără intervenția instanței de judecată.

semnare document

Pact comisoriu – Noul cod civil

Art. 1.553 din Codul Civil prevede:

(1) Pactul comisoriu produce efecte dacă prevede, în mod expres, obligațiile a căror neexecutare atrage rezoluțiunea sau rezilierea de drept a contractului.

(2) În cazul prevăzut la alin. (1), rezoluțiunea sau rezilierea este subordonată punerii în întârziere a debitorului, afară de cazul în care s-a convenit că ea va rezulta din simplul fapt al neexecutării.

(3) Punerea în întârziere nu produce efecte decât dacă indică în mod expres condițiile în care pactul comisoriu operează.

Astfel, art. 1553 din Codul Civil stabilește un cadru legal detaliat pentru pactul comisoriu.

În primul rând, legiuitorul impune o condiție de validitate esențială, anume ca pactul să prevadă „în mod expres” obligațiile a căror neexecutare atrage rezoluțiunea sau rezilierea de drept (spre exemplu, neachitarea prețului vânzării în termen de 10 zile lucrătoare de la data autentificării contractului de vânzare). 

În al doilea rând, ca regulă generală, operarea pactului comisoriu este condiționată de punerea în întârziere a debitorului. Aceasta reprezintă o garanție procedurală în favoarea debitorului, oferindu-i o ultimă șansă de executare înainte ca efectele rezolutorii să se producă. Excepția de la această regulă intervine atunci când părțile au convenit expres că rezoluțiunea sau rezilierea va rezulta din simplul fapt al neexecutării.

Nu în ultimul rând, legea impune ca punerea în întârziere să indice „în mod expres” condițiile în care pactul comisoriu operează. Această cerință are rolul de a informa debitorul asupra consecințelor precise ale neexecutării și asupra pașilor pe care trebuie să îi urmeze pentru a evita rezoluțiunea.

Cine poate invoca pactul comisoriu?

Dreptul de a invoca pactul comisoriu aparține exclusiv părții care și-a îndeplinit propriile obligații contractuale sau este pregătită să le îndeplinească. Această regulă derivă din principiul general de drept „exceptio non adimpleti contractus„, reglementat la art. 1556 din Codul Civil. Raționamentul juridic din spatele acestei limitări este acela că partea care nu și-a executat propriile obligații nu poate beneficia de efectele rezolutorii ale pactului, întrucât ar contraveni principiului bunei-credințe contractuale și ar putea constitui un abuz de drept.

Jurisprudența a nuanțat această regulă, stabilind că partea care invocă pactul comisoriu trebuie să fi executat sau să fie gata să execute obligațiile esențiale ale contractului, nu neapărat toate obligațiile accesorii sau secundare.

Discută cu un avocat Cluj chiar astăzi.

Află cum te putem ajuta. Trimite-ne câteva detalii despre cazul tău iar un reprezentant al echipei noastre te va contacta în cel mai scurt timp posibil.

Discută cu un avocat

Activarea pactului comisoriu

Doctrina și jurisprudența au evidențiat trei tipuri principale de pacte comisorii, fiecare cu propriul mecanism de activare:

  1. Pactul comisoriu simplu (atunci când părțile prevăd că neexecutarea obligațiilor atrage rezoluțiunea contractului): 
  •    necesită punerea în întârziere formală a debitorului, conform art. 1521-1526 din Codul Civil.
  •    impune comunicarea unei declarații scrise de rezoluțiune după expirarea termenului de punere în întârziere.
  •    rezoluțiunea operează din momentul comunicării declarației de rezoluțiune.
  1. Pactul comisoriu cu scutire de punere în întârziere (atunci când părțile prevăd că neexecutarea obligațiilor atrage rezoluțiunea contractului, fără a fi necesară punerea în întârziere a debitorului):
  •    părțile convin că simpla neexecutare la termen constituie o punere în întârziere.
  •    necesită totuși comunicarea unei declarații scrise de rezoluțiune.
  •    rezoluțiunea operează din momentul comunicării declarației.
  1. Pactul comisoriu de gradul IV (atunci când părțile prevăd că neexecutarea culpabilă a obligației atrage rezoluțiunea, fără a mai fi necesară punerea în întârziere sau vreo altă formalitate):
  •    reprezintă forma cea mai severă, operând automat la momentul neexecutării.
  •    nu necesită nicio formalitate suplimentară (punere în întârziere sau notificare).
  •    rezoluțiunea operează de la momentul neexecutării obligației.

În toate cazurile, creditorul obligației neexecutate păstrează opțiunea între rezoluțiune și executarea silită a contractului.

Ipotecă legală sau pact comisoriu

Deși ambele servesc ca mecanisme de protecție a creditorului, ipoteca legală și pactul comisoriu diferă fundamental în natură juridică, efecte și modalitate de executare:

  1. Ipoteca legală:
  •    se constituie ope legis, fără necesitatea unui acord expres al părților. În acest sens, art. 2.386 pct. 1 Cod civil prevede că beneficiază de ipotecă legală vânzătorul, asupra bunului imobil vândut, pentru prețul datorat;
  •    conferă creditorului un drept real de garanție, cu drept de preferință și urmărire asupra bunului ipotecat;
  •    executarea se realizează prin procedura de executare silită reglementată de Codul de Procedură Civilă;
  •    nu afectează existența contractului principal, ci oferă doar o garanție suplimentară creditorului.
  1. Pactul comisoriu:
  •    este o clauză contractuală expresă, rezultat al voinței părților;
  •    permite rezoluțiunea unilaterală a contractului, fără a conferi un drept real asupra bunului;
  •    operează, de regulă, extrajudiciar, fără necesitatea unei hotărâri judecătorești;
  •    afectează însăși existența contractului, ducând la desființarea acestuia și restituirea prestațiilor.

Contract de vânzare-cumpărare cu pact comisoriu

În contextul contractelor de vânzare-cumpărare, în special cele imobiliare, pactul comisoriu oferă vânzătorului un instrument eficient de protecție împotriva neplății prețului. Implementarea practică a unui pact comisoriu în aceste contracte presupune:

i) stipularea clară și neechivocă a obligațiilor a căror neexecutare atrage rezoluțiunea, cu precizarea exactă a termenelor și condițiilor de plată.

ii) detalierea procedurii de activare a pactului, inclusiv:

  •    modalitatea de notificare (e.g., prin executor judecătoresc, scrisoare recomandată cu confirmare de primire).
  •    termenul suplimentar acordat pentru executare după notificare.
  •    procedura de constatare a neexecutării și de declarare a rezoluțiunii.

iii) prevederea expresă a efectelor rezoluțiunii, cum ar fi:

  •    obligația de restituire a prestațiilor deja efectuate.
  •    dreptul vânzătorului de a reține sumele deja încasate cu titlu de daune-interese.
  •    modalitatea de predare a posesiei imobilului, dacă acesta a fost deja predat cumpărătorului.

În final, pactul comisoriu reprezintă un instrument juridic complex, a cărui utilizare eficientă necesită o înțelegere aprofundată a cadrului legal și a implicațiilor practice. 

Corect implementat, acesta poate oferi o protecție semnificativă părții diligente, facilitând rezoluțiunea contractului în caz de neexecutare, fără necesitatea unei proceduri judiciare îndelungate. 

Cu toate acestea, dată fiind complexitatea sa și potențialele consecințe juridice majore, se recomandă ca utilizarea pactului comisoriu să fie abordată cu prudență și sub îndrumarea unor profesioniști în drept.