Pași Intrare În Legalitate Construcție Fără Autorizație

Blog

Care sunt pașii necesari pentru intrarea în legalitate a unui imobil construit fără autorizație?

Una dintre cele mai frecvente întrebări vizează posibilitatea de a intra în legalitate în situația în care imobilul a fost construit fără a se obține autorizația de construcție prealabilă și necesară în acest sens. Astfel, ne propunem ca în cele ce urmează, să prezentăm câțiva pași care trebuie parcurși cu privire la intrarea în legalitate a unei construcții edificate fără autorizație, în scopul salvării imobilului de la demolare.

Încă de la început, ținem să precizăm faptul că autorizația de construcție reprezintă actul final al autorității administrației publice locale, care are ca finalitate permiterea executării sau, după caz, a desființării lucrărilor de construcții. De asemenea, potrivit Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, obținerea acesteia este obligatorie în vederea asigurării siguranței în edificarea construcțiilor. Actul normativ amintit anterior reglementează elaborarea documentațiilor tehnice necesare, procedura obținerii autorizației, precum și sancțiunile care intervin în cazul nerespectării acesteia.

Discută cu un avocat din Cluj chiar astăzi.

Află cum te putem ajuta. Trimite-ne câteva detalii despre cazul tău iar un reprezentant al echipei noastre te va contacta în cel mai scurt timp posibil.

Discută cu un avocat

Astfel, regula generală este aceea că lucrările de construire se pot executa numai cu obținerea autorizației de construire necesară. Cu toate acestea, art. 11 din Legea 50/1991 reglementează posibilitatea de a executa ori de a desființa fără a fi necesară obținerea autorizației acele lucrări care nu modifică structura de rezistență ori aspectul arhitectural al construcțiilor. În acest sens, se face referire la următoarele tipuri de construcții care nu necesită autorizație:

  • reparaţii ce se pot executa la împrejmuiri, atunci când nu se schimbă forma acestora şi materialele din care sunt executate;
  • reparaţii la acoperişuri, învelitori sau terase, atunci când nu se schimbă forma acestora;
  • reparaţii şi înlocuiri de tâmplărie interioară;
  • reparaţii şi înlocuiri de tâmplărie exterioară, dacă se păstrează forma, dimensiunile golurilor şi tâmplăriei, inclusiv în situaţia în care se schimbă materialele din care sunt realizate respectivele lucrări;
  • reparaţii şi înlocuiri de sobe de încălzit şi ale coşurilor de fum aferente;
  • tencuieli, zugrăveli, vopsitorii, placaje şi alte finisaje interioare, precum şi pardoseli interioare;
  • reparații la tencuieli, zugrăveli, vopsitorii, placaje și alte finisaje exterioare, dacă nu se modifică elementele de fațadă și culorile clădirilor;
  • reparaţii sau înlocuiri la instalaţiile interioare, precum şi reparaţii la branşamentele şi racordurile exterioare, de orice fel, aferente construcţiilor, în limitele proprietăţii;
  • montarea sistemelor locale de încălzire și de preparare a apei calde menajere, precum și montarea aparatelor individuale de climatizare și/sau de contorizare a consumurilor de utilități;
  • lucrări de reparaţii, înlocuiri ori reabilitări, fără modificarea calităţii şi formei arhitecturale a elementelor de faţadă;
  • lucrări de întreţinere curentă, întreţinere periodică şi reparaţii curente la infrastructura de transport şi la instalaţiile aferente;
  • modificări de compartimentare nestructurală, demontabilă, realizată din materiale uşoare;
  • schimbarea de destinaţie, numai în situaţia în care pentru realizarea acesteia nu sunt necesare lucrări de construire/ desfiinţare pentru care legea prevede emiterea autorizaţiei de construire/desfiinţare;
  • instalarea, modificarea sau înlocuirea punctelor de acces pe suport radio cu arie de acoperire restrânsă;
  • lucrări de intervenţii în scopul implementării măsurilor necesare conform legislaţiei prevenirii şi stingerii incendiilor în vigoare, respectiv executarea instalaţiilor specifice prevenirii şi stingerii incendiilor, în vederea obţinerii autorizaţiei de securitate la incendiu;
  • lucrări de plantare a perdelelor forestiere de protecţie şi împăduriri pe terenuri degradate;
  • lucrări de construcţii funerare subterane şi supraterane, cu avizul administraţiei cimitirului;
  • lucrări pentru amplasarea de structuri uşoare demontabile pentru acoperirea terenurilor de sport existente sau destinate desfăşurării evenimentelor culturale;
  • lucrări de întreținere periodică și reparațiile curente la infrastructura sistemului național de gospodărie a apelor cu rol de apărare împotriva inundațiilor.

Intrarea în legalitate reprezintă acea procedură prin care se urmărește efectuarea demersurilor necesare pentru a fi în acord cu reglementările legale, în situația unei persoane care a ridicat un edificiu fără a solicita organului competent autorizația necesară, nesocotind astfel dispozițiile Legii 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții.

Putem identifica mai multe categorii de persoane care au interesul să intre în legalitate cu construcțiile edificate în lipsa autorizației de construire ori cu nerespectarea prevederilor acesteia, iar în funcție de data realizării construcției, va fi necesar să fie urmați câțiva pași specifici.

În acest sens, se face distincția între construcțiile edificate înainte de 1 august 2001, cele finalizate după data de 1 august 2001 pentru care nu a intervenit termenul de prescripție de 3 ani a răspunderii contravenționale, precum și cele privind construcțiile realizate fără autorizație de construcție după ce a expirat termenul de aplicare a sancțiunii contravenționale.

Acte necesare intrare în legalitate construcție

Pentru a putea diferenția între actele necesare intrării în legalitate, vom trata pe rând fiecare dintre cele 3 ipoteze enumerate anterior.

Astfel, în ceea ce privește prima ipoteză, și anume construcțiile edificate înainte de 1 august 2001, precizăm că acestea au un regim special, fiind exceptate de la obținerea autorizației de construire. Acest tip de imobile vor putea intra în legalitate prin înscrierea acestora în Cartea funciară, iar pentru a putea face acest lucru, vor fi necesare următoarele documente:

  • extrasul de carte funciară prin care se atestă dreptul de proprietate asupra terenului pe care este ridicată construcția;
  • certificatul de atestare a valorii fiscale prin care se face dovada achitării tuturor obligațiilor de plată datorate autorității administrației publice locale și care este eliberat de către compartimentul de taxe și impozite;
  • documentația cadastrală.

În ceea ce privește imobilele edificate după data de 1 august 2001 care se află în faza de aplicare a sancțiunii contravenționale, mai precis în interiorul termenului de 3 ani de prescripție a răspunderii contravenționale, acestea vor intra în legalitate prin sancționarea proprietarului de către autoritatea competentă, stabilirea menținerii construcțiilor realizate fără autorizație prin procesul-verbal de contravenție și acordarea unui termen în vederea obținerii acesteia. În acest sens, contravenientul va trebui să depună documentația necesară la autoritatea care este competentă să emită autorizația de intrare în legalitate.

Astfel, în ipoteza în care imobilul edificat fără autorizație respectă toate condițiile urbanistice de integrare în cadrul constituit anterior, administrația publică locală competentă va putea emite autorizația de construire în vederea intrării în legalitate a construcției. În mod cert, în situația în care respectiva construcție nu îndeplinește toate condițiile urbanistice, autoritatea competentă va putea să refuze emiterea autorizației, putând chiar dispune desființarea construcției respective.

Ultima ipoteză privește construcțiile realizate fără autorizație după ce a expirat termenul de aplicare a sancțiunii contravenționale de 3 ani. Precizăm că termenul de prescripție se apreciază în raport cu momentul finalizării efective a construcției. Astfel, în această situație, pentru a putea intra în legalitate vor trebui să fie îndeplinite cumulativ următoarele două condiții:

  • termenul de prescripție a răspunderii contravenționale să fie îndeplinit;
  • să se obțină o documentație tehnică favorabilă care include: efectuarea unei expertize tehnice asupra construcției care să ateste inclusiv încadrarea construcției în reglementările urbanistice ale zonei, precum și realizarea unei documentații cadastrale.

Observăm că, deși edificarea unei construcții fără autorizație de construire ori cu nerespectarea prevederilor acesteia este sancționată de lege, putându-se ajunge chiar și la situații în care să fie necesară demolarea construcției, există câteva cazuri de excepție, prin care se permite intrarea în legalitate a acestor construcții în alte moduri prevăzute de lege.