Rectificarea cărții funciare în raport cu situația juridică reală

Cartea funciară este registrul public oficial în care sunt evidențiate imobilele și înscrise drepturile reale asupra acestora, precum și alte raporturi juridice imobiliare, în scopul asigurării publicității, opozabilității și siguranței circuitului civil.

• Categoriile de înscrieri în Cartea Funciară.

Potrivit dispozițiilor art. 881 din Codul civil și ale art. 24 din Legea nr. 7/1996, înscrierile în cartea funciară sunt clasificate în trei categorii, respectiv: intabularea, înscrierea provizorie și notarea.

Intabularea și înscrierea provizorie au ca obiect drepturi reale tabulare (dreptul de proprietate, dreptul de uzufruct, dreptul de superficie, dreptul de ipotecă, etc), în timp ce notarea vizează înscrierea altor drepturi, acte, fapte sau raporturi juridice aflate în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară (antecontractul de vânzare – cumpărare și pactul de opțiune; calitatea de bun comun a unui imobil; convenția matrimonială, etc.).

Conform alin. (3) al art. 881 din Codul civil, înscrierea provizorie și notarea pot fi efectuate numai în cazurile expres prevăzute de lege. Astfel, înscrierea provizorie poate fi efectuată, de exemplu, atunci când dreptul real dobândit este condiționat sau afectează o construcție viitoare, când există o hotărâre judecătorească nedefinitivă care implică modificări ale drepturilor asupra imobilului, sau atunci când părțile convin să efectueze doar o înscriere temporară. Scopul înscrierii provizorii este de a proteja drepturile și interesele persoanelor implicate până la clarificarea situației juridice definitive.

În schimb, notarea este o formă de înscriere în cartea funciară care urmărește să asigure publicitatea și opozabilitatea față de terți a unor situații juridice ce nu creează drepturi reale tabulare. Aceasta se aplică, de exemplu, pentru acte și fapte precum instituirea tutelelor sau curatelor, declararea morții unei persoane, convențiile matrimoniale, drepturile de preempțiune sau antecontractele, precum și pentru acțiuni judiciare legate de imobile, cum ar fi rectificarea, partajul sau contestarea actelor juridice. Notarea servește astfel la informarea terților și la protejarea intereselor persoanelor implicate, fără a modifica direct drepturile reale asupra imobilului. Prin acest mecanism, se asigură transparența și siguranța relațiilor juridice legate de imobile.

Important este că, în lipsa unei interdicții exprese prevăzute de lege, notarea nu blochează cartea funciară și nu scoate imobilul la care se referă din circuitul civil, putându-se încheia în continuare acte juridice care au ca obiect drepturile tabulare la care se referă notarea, dacă părțile își asumă riscurile care rezultă din situația juridică a acelor drepturi, ca urmare a notării.

• Acțiunea în rectificare.

Având în vedere efectele pe care înscrierile din cartea funciară le produc asupra existenței și opozabilității drepturilor reale, se impune ca acestea să reflecte în mod fidel situația juridică reală a imobilelor. Orice neconcordanță între realitatea juridică și mențiunile tabulare este de natură să afecteze securitatea circuitului civil și să genereze prejudicii titularilor de drepturi.

În acest context, apărarea drepturilor reale se realizează și prin intermediul acțiunilor de carte funciară, respectiv acele acțiuni în justiție care au ca obiect înscrierile efectuate în cartea funciară. Din această categorie fac parte trei tipuri principale de acțiuni: acțiunea în prestație tabulară, acțiunea în justificare tabulară și acțiunea în rectificare tabulară, fiecare având un scop specific și un regim juridic distinct.

Dintre aceste acțiuni, un rol fundamental îl ocupă acțiunea în rectificarea cărții funciare, care urmărește corectarea înscrierilor ce nu mai corespund situației juridice reale, fie din cauza unor greșeli, fie ca urmare a unor modificări apărute ulterior. Scopul acestei acțiuni este stabilirea situației juridice reale a imobilului, pentru a asigura claritatea și conformitatea evidenței de carte funciară.

Prin urmare, în cele ce urmează, analiza va fi consacrată acestui tip de acțiune, având în vedere importanța sa practică în menținerea corectitudinii înscrierilor și în garantarea securității raporturilor juridice civile.

Astfel, art. 908 Cod Civ. prevede ipotezele în care se poate solicita rectificarea unei intabulări sau înscrieri provizorii, respectiv: ,,1. înscrierea sau încheierea nu este valabilă ori actul în temeiul căruia a fost efectuată înscrierea a fost desfiinţat, în condiţiile legii, pentru cauze ori motive anterioare sau concomitente încheierii ori, după caz, emiterii lui – (exemplu: un contract de vânzare-cumpărare anulat pentru lipsa consimțământului valabil al uneia dintre părți. Ca urmare a desființării actului juridic pentru o cauză anterioară încheierii acestuia, înscrierea efectuată în cartea funciară nu mai are temei legal și poate fi rectificată);

2. dreptul înscris a fost greşit calificat – (de exemplu, în cartea funciară este intabulat un drept de proprietate, deși actul juridic în baza căruia s-a solicitat înscrierea conferă, în realitate, doar un drept de superficie sau un drept de uzufruct. Într-o asemenea situație, calificarea juridică a dreptului este eronată, fiind necesară rectificarea înscrierii);
3. nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea – (de exemplu: un drept de ipotecă este înscris în cartea funciară, însă creanța garantată a fost integral stinsă prin plată, fără ca ipoteca să fie radiată):
4. înscrierea în cartea funciară nu mai este, din orice alte motive, în concordanţă cu situaţia juridică reală a imobilului.”

În același sens, rectificarea notării în cartea funciară intervine atunci când această înscriere nu este sau a încetat să mai fie exactă, inclusiv în cazurile prevăzute de art. 908 Cod civil, chiar și în lipsa consimțământului titularului notării. Ea se dispune exclusiv în temeiul unei hotărâri judecătorești definitive, iar dreptul la acțiune este imprescriptibil, tocmai pentru a asigura concordanța permanentă dintre situația juridică reală și evidențele de carte funciară.

În ceea ce privește persoanele care pot solicita rectificarea intabulării, a înscrierii provizorii și a notării, arătăm că, acțiunea poate fi inițiată de orice persoană interesată care dorește să alinieze situația din acte cu realitatea juridică și materială. Printre cei care solicita rectificarea se numără, de obicei: proprietarii imobilului; potențialii cumpărători; moștenitorii; creditorii ipotecari.

În plus, rectificarea se poate realiza fie pe cale amiabilă, prin declaraţia autentică notarială a titularului dreptului ce urmează a fi radiat sau modificat sau în lipsa unei înțelegeri, pe cale judiciară, în temeiul unei hotărâri judecătorești definitive pronunțate împotriva titularului înscrierii. În acest din urmă caz, acțiunea în rectificare este condiționată de admiterea unei acțiuni de fond prin care se constată ineficacitatea actului juridic ce a stat la baza înscrierii, care poate fi, după caz, o acţiune în anulare, rezoluţiune, reducţiune sau orice altă acţiune întemeiată pe o cauză de ineficacitate a actului juridic. 

Acțiunea în rectificare poate fi accesorie, când se promovează concomitent cu acțiunea de fond având ca obiect desființarea actului juridic care a stat la baza înscrierii eronate a dreptului în cartea funciară sau principală, când are caracter de sine stătător, introdusă după ce a fost admisă acțiunea în fond. 

Astfel, arătăm că, și în practica judiciară, condiția fundamentală pentru admisibilitatea acestei acțiuni rămâne existența unei hotărâri judecătorești definitive pe fond. Cu titlu exemplificativ facem referire la Hotarârea nr. 9515/2025 din 30.09.2025 pronunțată de Judecătoria Sectorului 1 București prin care instanța a reținut că: ,,De asemenea, aceleași excepții ce vizează prematuritatea și inadmisibilitatea acțiunii pot fi analizate pornind de la articolele 34 din Legea nr. 7/1996, art. 907 și 909 C.civ., care menționează faptul că trebuie să existe o hotărâre judecătorească pe fond, care să ateste faptul că, în cazul de față, pârâtul nu are vreun drept de ipotecă legală asupra imobilului din #### ###### ### #.”.

Important de menționat este faptul că, în cazul lipsei valabilității actului juridic care a stat la baza înscrierii eronate, rectificarea înscrierii pe cale amiabilă nu este posibilă, deoarece nulitatea se constată/pronunță de către instanța judecătorească. 

Acțiunea în rectificarea intabulării și a înscrierii provizorii este condiționată de acțiunea de fond și în ceea ce privește termenele de exercitare a acțiunii.

Astfel, sub rezerva prescripției dreptului la acțiunea principală, acțiunea în rectificare este imprescriptibilă față de dobânditorul nemijlocit și față de terțul care a dobândit cu rea-credință dreptul înscris. În schimb, față de terții care au dobândit cu bună-credință un drept real prin donație sau legat cu titlu particular, aceasta poate fi introdusă numai în termen de 5 ani de la înregistrarea cererii lor de înscriere. De asemenea, pentru terții care au dobândit cu bună-credință un drept real printr-un act cu titlu oneros sau prin ipotecă, termenul este de 3 ani de la înregistrarea cererii de înscriere, reducându-se la un an dacă aceștia au fost notificați de hotărârea care a ordonat înscrierea. 

Mai mult, aceste termene sunt considerate termene de decădere, ceea ce înseamnă că pierderea lor atrage imposibilitatea ulterioară de a solicita rectificarea.

În plus, la art. 910 Cod Civ., este prevăzut principiul relativității efectelor hotărârii judecătorești pronunțate în acțiunea în rectificare. Astfel, aceasta produce efecte, în principiu, numai față de părțile din proces, neaducând atingere drepturilor persoanelor care nu au fost părți în acțiunea în rectificare.  La alin. 2, este prevăzută însă excepția de la această regulă, respectiv: ,,Dacă acţiunea în rectificare a fost notată în cartea funciară, hotărârea judecătorească de admitere se va înscrie, din oficiu, şi împotriva acelora care au dobândit vreun drept tabular după notare, care se va radia odată cu dreptul autorului lor.”

Concluzionând, rectificarea înscrierilor din cartea funciară este un mecanism important pentru asigurarea corectitudinii evidenței drepturilor reale asupra imobilelor. Aceasta oferă protecție atât titularilor drepturilor înscrise, cât și terților care își pot întemeia comportamentul pe cuprinsul cărții funciare.

Prin corectarea erorilor sau a modificărilor apărute ulterior, acțiunea în rectificare contribuie la stabilitatea circuitului civil și la prevenirea conflictelor juridice. 

Reglementarea procedurii de rectificare, fie pe cale amiabilă, fie pe cale judiciară, precum și stabilirea termenelor și a efectelor hotărârilor judecătorești reflectă un echilibru între interesele titularilor înscrierilor și protecția terților dobânditori.

Astfel, rectificarea înscrierilor nu reprezintă o simplă formalitate, ci un instrument necesar pentru menținerea rolului cărții funciare ca mijloc de publicitate și siguranță juridică.

Av. Maria Partila

Av. Alexia Știrb