Schimbare destinație imobil

Blog

Schimbarea destinației unui imobil este o procedură administrativă complexă care implică modificarea scopului în care este utilizată o construcție. Această modificare trebuie să fie în conformitate cu prevederile legale și cu documentațiile de urbanism aplicabile în zona respectivă. Procesul poate fi necesar în diverse situații, cum ar fi transformarea unui spațiu comercial într-o locuință, conversia unei anexe într-un spațiu locativ sau adaptarea unei locuințe pentru a deveni sediu de firmă. Această procedură implică mai multe etape și necesită obținerea diverselor aprobări și autorizații de la autoritățile competente.

Acte necesare schimbare destinație imobil

Primul pas  în procesul de schimbare a destinației unui imobil este obținerea unui certificat de urbanism. Acest document, emis de autoritățile locale, oferă proprietarului informații importante privind regimul juridic, economic și tehnic al imobilului. Mai mult decât atât, certificatul de urbanism specifică condițiile necesare pentru realizarea lucrărilor de construcții și indică dacă schimbarea de destinație dorită este posibilă conform prevederilor planului urbanistic general (PUG) și ale regulamentului local de urbanism (RLU). 

casa

Certificatul de urbanism nu este doar o formalitate, ci un document obligatoriu care trebuie obținut înainte de depunerea documentației tehnice pentru autorizarea lucrărilor de construire. Acesta servește ca un prim filtru pentru a verifica conformitatea cu reglementările urbanistice aplicabile în zona respectivă.

Pe lângă certificatul de urbanism, dosarul pentru aprobarea schimbării de destinație trebuie să conțină o serie de alte documente importante. Acestea includ cererea de schimbare a destinației adresată primăriei locale, actul de proprietate asupra imobilului, extrasul de carte funciară actualizat, documentația cadastrală, proiectul pentru autorizarea executării lucrărilor de construire întocmit de un arhitect autorizat, precum și diverse avize și acorduri specifice noii destinații propuse.

Un aspect important de menționat este necesitatea obținerii acordului vecinilor direct afectați de schimbarea destinației, precum și avizul comitetului executiv al asociației de proprietari în cazul imobilelor colective. Acest aspect este reglementat de articolul 40 alin. (1) din Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari. Conform acestei prevederi legale, schimbarea destinației locuințelor sau a spațiilor cu altă destinație decât cea de locuință poate fi realizată doar cu avizul scris al comitetului executiv și cu acordul scris, prealabil, al proprietarilor direct afectați, atât pe plan orizontal, cât și vertical.

Mai mult, legea prevede la articolul 40 alin. (2) că proprietarii direct afectați și cel care solicită schimbarea destinației trebuie să semneze o convenție privind activitatea care se va desfășura în spațiul respectiv și numărul de persoane în funcție de care vor fi calculate cheltuielile comune. O copie a acestei convenții trebuie depusă la asociația de proprietari.

Este important de subliniat că nerespectarea obligației de a obține acordul vecinilor și avizul asociației de proprietari constituie contravenție și se sancționează cu amendă, conform articolului 102 lit. g) din Legea nr. 196/2018.

Schimbare destinație imobil din spațiu comercial în locuință

Transformarea unui spațiu comercial într-o locuință este un scenariu frecvent întâlnit, mai ales în contextul economic actual în care multe afaceri mici își încetează activitatea. Acest proces implică mai mult decât simpla obținere a actelor generale menționate anterior. 

Este necesar un proiect detaliat de recompartimentare și de modificare a instalațiilor, care să fie întocmit de un arhitect și un inginer de specialitate. Acest proiect trebuie să asigure că spațiul va îndeplini toate cerințele legale pentru o locuință, incluzând aspecte precum numărul minim de camere, suprafețele necesare și dotările sanitare adecvate.

În plus, este necesară obținerea avizului Direcției de Sănătate Publică, care să ateste îndeplinirea normelor de igienă pentru locuințe. De asemenea, în cazul în care se modifică substanțial configurația spațiului și căile de evacuare, este necesar și avizul Inspectoratului pentru Situații de Urgență.

Un aspect important de menționat este prevăzut de articolul 11 alin. (1) lit. o) din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții. Conform acestei prevederi, schimbarea de destinație se poate face fără autorizație de construire doar dacă pentru realizarea sa nu sunt necesare lucrări de construire sau desființare pentru care legea prevede emiterea autorizației. Totuși, chiar și în acest caz, schimbarea trebuie să se încadreze în prevederile documentațiilor de urbanism aprobate.

Schimbare destinație din anexă în locuință

Transformarea unei anexe, cum ar fi un garaj, șopron sau magazie, într-o locuință este o altă situație frecvent întâlnită. Procesul de schimbare a destinației în acest caz este similar cu cel pentru spațiile comerciale, dar de obicei implică lucrări de recompartimentare și extindere mai ample.

Proiectul de arhitectură trebuie să asigure respectarea tuturor normativelor aplicabile locuințelor. Acest lucru poate implica modificări semnificative ale structurii existente pentru a asigura spațiul necesar, lumina naturală adecvată, ventilația corespunzătoare și toate facilitățile necesare unei locuințe moderne.

În cazul în care anexa se află în curtea unei locuințe existente, poate fi necesară obținerea acordului vecinilor direct afectați. Acest acord este obligatoriu pentru a evita potențiale conflicte și pentru a asigura respectarea drepturilor tuturor proprietarilor din zonă.

După finalizarea lucrărilor de amenajare și recepționarea acestora de către autoritatea locală, proprietarul are obligația legală de a comunica modificările de suprafață construită sau utilă. Conform articolului 34 alin. (3) din Legea nr. 196/2018, această comunicare trebuie făcută către asociația de proprietari în termen de 30 de zile. De asemenea, este necesară informarea organului fiscal local pentru stabilirea corectă a impozitelor și taxelor aferente noii destinații a imobilului.

Cadastru schimbare destinație

Operațiunea de cadastru joacă un rol principal în procesul de schimbare a destinației unui imobil. Aceasta asigură corespondența dintre situația reală din teren și cea din evidențele de publicitate imobiliară, oferind astfel securitate juridică și transparență în ceea ce privește statutul imobilului.

Pentru înscrierea schimbării de destinație a unui apartament sau a unei construcții în cartea funciară, este necesară depunerea unei cereri de înscriere la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI) competent. Această cerere trebuie însoțită de actul administrativ emis de primăria localității prin care a fost aprobată schimbarea destinației, fie sub forma unei autorizații de construire, fie a unui certificat de urbanism.

Un element cheie în acest proces este documentația cadastrală, care trebuie să fie întocmită de un specialist cadastru autorizat de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI). Această documentație trebuie să includă releveul spațiului cu noua compartimentare, evidențiind suprafețele utile și construite rezultate, precum și planul de amplasament și delimitare a imobilului, actualizat cu modificările aduse configurației construcțiilor.

De asemenea, documentația trebuie să conțină un memoriu tehnic care să descrie în detaliu lucrările efectuate pentru realizarea schimbării de destinație și să indice temeiul legal în baza căruia acestea au fost executate. În cazul în care au fost necesare lucrări de construcții, trebuie inclus și procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor.

După depunerea și înregistrarea cererii de recepție și înscriere, însoțită de toate actele necesare, OCPI va proceda la notarea în cartea funciară a schimbării destinației imobilului. Această notare face ca noua destinație a imobilului să fie opozabilă față de terți, oferind astfel securitate juridică proprietarului și potențialilor cumpărători sau chiriași.