Vreau să donez o casă – ce trebuie să știi?

Blog

Donarea unei case reprezintă un act juridic cu profunde implicații patrimoniale și fiscale, care transcende simpla manifestare a generozității. Acest transfer gratuit al dreptului de proprietate imobiliară este reglementat de dispozițiile Codului Civil și ale legislației fiscale, impunând respectarea unor formalități stricte și luarea în considerare a unor aspecte complexe. Prezentul articol își propune să ofere o analiză comprehensivă a procesului de donație imobiliară, abordând cadrul legal, cât și implicațiile financiare și fiscale asociate.

casa

În contextul economic și social actual, donația unei case poate reprezenta o strategie de planificare succesorală sau o modalitate de a oferi sprijin material unor persoane apropiate, în special membrilor familiei. Cu toate acestea, natura irevocabilă a donației și potențialele sale consecințe pe termen lung necesită o abordare prudentă și bine informată. Aspecte precum regimul fiscal aplicabil, formalitățile notariale obligatorii și potențialele scenarii de revocare a donației trebuie să fie pe deplin înțelese de către părțile implicate.

Conform art. 1.011 alin. (1) din Codul civil donația se încheie prin înscris autentic, sub sancțiunea nulității absolute. Deci, contractul de donație trebuie autentificat de către notarul public. 

Această cerință de formă autentică nu este o simplă formalitate, ci o condiție esențială pentru însăși validitatea actului juridic. Prin acest contract, donatorul transferă dreptul de proprietate asupra imobilului (în ipoteza analizată – asupra casei) către donatar, fără a primi în schimb o contraprestație financiară, deci este un contract cu titlu gratuit. 

Un aspect fundamental al donației îl reprezintă caracterul său irevocabil. Odată ce contractul este încheiat și autentificat, donatorul nu mai poate, în principiu, să revină asupra deciziei sale.

Legislația prevede totuși câteva situații excepționale în care donația poate fi revocată, cum ar fi ingratitudinea donatarului (dacă donatarul a atentat la viața donatorului, a unei persoane apropiate lui sau, știind că alții intenționează să atenteze, nu l-a înștiințat; dacă donatarul se face vinovat de fapte penale, cruzimi sau injurii grave față de donator;dacă donatarul refuză în mod nejustificat să asigure alimente donatorului ajuns în nevoie, în limita valorii actuale a bunului donat, ținându-se însă seama de starea în care se afla bunul la momentul donației) sau neexecutarea sarcinilor impuse de donator. 

Aceste excepții sunt strictă reglementare și interpretare, necesitând intervenția instanței judecătorești pentru a fi puse în aplicare.

Discută cu un avocat Cluj chiar astăzi.

Află cum te putem ajuta. Trimite-ne câteva detalii despre cazul tău iar un reprezentant al echipei noastre te va contacta în cel mai scurt timp posibil.

Discută cu un avocat

În vederea încheierii contractului de donație, părțile trebuie să prezinte notarului public o serie de documente. Acestea includ:

  • actele de identitate ale părților;
  • actul de proprietate al imobilului ce face obiectul donației;
  • certificatul de atestare fiscală;
  • extrasul de carte funciară pentru autentificare;
  • documentația cadastrală;
  • dovezi ale achitării utilităților aferente imobilului. 

Notarul public poate solicita documente suplimentare (spre exemplu, acte de stare civilă) în funcție de particularitățile fiecărui caz, pentru a se asigura de legalitatea și validitatea transferului de proprietate.

Un aspect deosebit de important îl constituie stabilirea valorii imobilului donat, deoarece în funcție de această valoare se determină cuantumul onorariului notarial datorat, precum și al impozitului, dacă este cazul. 

Astfel, părțile vor declara valoarea casei, iar notarul public va compara această valoare cu cea rezultată din studiul de piață, iar în cazul în care valoarea declarată este inferioară celei din studiu de piață, onorariul se va calcula la această din urmă valoare. Această prevedere are rolul de a preveni subevaluarea proprietăților și de a asigura o bază corectă pentru calculul onorariilor și, eventual, al impozitelor.

Din perspectivă fiscală, Codul Fiscal prevede un regim specific pentru transferul proprietăților imobiliare prin donație. Astfel, potrivit art. 111 alin. (2) impozitul pentru transferul proprietăților imobiliare nu se datorează în cazul donațiilor între rude și afini până la gradul al III-lea inclusiv, precum și între soți. Aceste transferuri sunt scutite de la plata impozitului, indiferent de valoarea proprietății donate.

Pentru situațiile în care se datorează impozit, baza de calcul este determinată după cum urmează:

  1. În principiu, impozitul se calculează la valoarea declarată de părți în actul de donație.
  2. Totuși, dacă valoarea declarată de părți este inferioară valorii minime stabilite prin studiul de piață realizat de către camerele notarilor publici cu experți evaluatori autorizați, impozitul se va calcula la nivelul valorii stabilite prin acest studiu de piață.

Pe lângă aspectele menționate, părțile trebuie să ia în considerare și costurile administrative suplimentare asociate procesului de donație. Acestea pot include taxele pentru obținerea extrasului de carte funciară pentru autentificare, costurile aferente verificărilor și înregistrărilor în registrele notariale electronice (precum Registrul Național Notarial al Regimurilor Matrimoniale și Registrul Național Notarial de Evidență a Liberalităților).