Ce înseamnă evicțiunea? Sfatul avocatului

Ce este evicțiunea?

În contextul legislativ actual, vânzătorul are obligația de a garanta pentru evicțiune și obligația de a garanta contra  viciilor bunului vândut în conformitate cu art. 1.672 pct.3 Cod Civil., acestea operând chiar dacă părțile nu le prevăd în mod expres în contract. Mai mult, vânzătorul este obligat să garanteze contra evicțiunii față de orice dobânditor subsecvent al bunului, fără a deosebi după cum dobândirea este cu titlu oneros sau gratuit.

Conform art. 1.695 Cod Civil:„(1) Vânzătorul este de drept obligat să îl garanteze pe cumpărător împotriva evicțiunii care l-ar împiedica total sau parțial în stăpânirea netulburată a bunului vândut. 

(2) Garanția este datorată împotriva evicțiunii ce rezultă din pretențiile unui terț numai dacă acestea sunt întemeiate pe un drept născut anterior datei vânzării și care nu a fost adus la cunoștința cumpărătorului până la acea dată. 

(3) De asemenea, garanția este datorată împotriva evicțiunii ce provine din fapte imputabile vânzătorului, chiar dacă acestea s-au ivit ulterior vânzării.”

Din economia textului legal precitat, rezultă că evicțiunea poate să provină de la un terț care pretinde un drept real sau de creanță asupra bunului, născut anterior datei vânzării sau chiar de la vânzător, prin fapte care împiedică cumpărătorul în exercitarea prerogativelor derivate din calitatea sa de proprietar al bunului.  De aceea, art.1.696 Cod Civil reglementează excepția de garanție, mai exact: „Acela care este obligat să garanteze contra evicțiunii nu poate să evingă.” Pentru acuratețe, menționăm că  evicțiunea cauzată prin fapta vânzătorului prin săvârșirea unor tulburări de drept, poate să survină și ulterior momentului încheierii contractului de vânzare-cumpărare.

Părțile au posibilitatea de a conveni să extindă sau să restrângă obligația de garanție a vânzătorului prin clauzele contractuale, sau chiar să îl exonereze complet pe acesta, cu excepția cazului în care evicțiunea este rezultatul faptei proprii sau acesta a cunoscut-o și a ascuns-o cumpărătorului, orice clauză contrară fiind considerată nescrisă. 

Garanția contra evicțiunii

Garanția pentru evicțiune va fi datorată atunci când sunt îndeplinite următoarele condiții cumulative: 

• Există o tulburare de drept, respectiv un terț pretinde un drept real sau de creanță asupra bunului, fiind excluse tulburările de fapt împotriva cărora cumpărătorul se va apăra fără concursul vânzătorului.
• Cauza evicțiunii s-a născut anterior încheierii contractului de vânzare cumpărare, doar evicțiunea provenită din fapta vânzătorului poate avea o dată ulterioară.
• Cumpărătorul nu a cunoscut cauza evicțiunii la momentul încheierii contractului, în caz contrar acesta acceptând riscul producerii evicțiunii.

În ipoteza apariției unei cauze de evicțiune care antrenează obligația de garanție , cumpărătorul are la îndemână următoarele remedii legale:

• În contextul unui proces pendinte între cumpărător și terț, acesta are posibilitatea de a-l introduce forțat pe vânzător în cauză prin formularea unei cereri de chemare în garanție pentru a-l apăra împotriva pretențiilor terțului.
• Cumpărătorul poate cere rezoluțiunea contractului dacă acesta a fost evins de întregul bun sau de o parte a acestuia suficient de însemnată încât, dacă ar fi cunoscut evicțiunea, acesta nu ar mai fi încheiat contractul. Suplimentar, cumpărătorul poate solicita restituirea prețului și repararea prejudiciului suferit.

Conform art. 1.701 Cod Civil:„(1) Vânzătorul este ținut să înapoieze prețul în întregime, chiar dacă, la data evicțiunii, valoarea bunului vândut a scăzut sau dacă bunul a suferit deteriorări însemnate, fie din neglijența cumpărătorului, fie din forță majoră.

(2) Dacă însă cumpărătorul a obținut un beneficiu în urma deteriorărilor cauzate bunului, vânzătorul are dreptul să scadă din preț o sumă corespunzătoare acestui beneficiu. 

(3) Dacă lucrul vândut are, la data evicțiunii, o valoare mai mare, din orice cauză, vânzătorul este dator să plătească cumpărătorului, pe lângă prețul vânzării, sporul de valoare acumulat până la data evicțiunii.”

• În caz de rezoluțiune parțială a contractului, cumpărătorul are dreptul la rambursarea unei părți proporționale din preț cu valoarea părții de care a fost evins și, după caz, daune-interese.

Conform art. 1.702 Cod Civil: „Daunele-interese datorate de vânzător cuprind: 

1. valoarea fructelor pe care cumpărătorul a fost obligat să le restituie celui care l-a evins;
2. cheltuielile de judecată efectuate de cumpărător în procesul cu cel ce l-a evins, precum și în procesul de chemare în garanție a vânzătorului;
3. cheltuielile încheierii și executării contractului de către cumpărător;
4. pierderile suferite și câștigurile nerealizate de către cumpărător din cauza evicțiunii. 

(2) De asemenea, vânzătorul este ținut să ramburseze cumpărătorului sau să facă să i se ramburseze de către acela care evinge toate cheltuielile pentru lucrările efectuate în legătură cu bunul vândut, fie că lucrările sunt autonome, fie că sunt adăugate, dar, în acest din urmă caz, numai dacă sunt necesare sau utile. 

(3) Dacă vânzătorul a cunoscut cauza evicțiunii la data încheierii contractului, el este dator să ramburseze cumpărătorului și cheltuielile făcute pentru efectuarea și, după caz, ridicarea lucrărilor voluptuare.”

• În situația în care cumpărătorul a păstrat bunul prin plata unei sume de bani sau prin oferirea unui alt bun către terțul evingător, acesta poate pretinde de la vânzător rambursarea sumei plătite cu dobânda legală calculată de la data plății sau plata valorii bunului dat terțului, precum și, în ambele cazuri, a tuturor cheltuielilor aferente.

Evicțiunea în contractul de vânzare – cumpărare

Prin contractul de vânzare-cumpărare, vânzătorul transmite sau se obligă să transmită proprietatea unui bun către cumpărător, care va achita în schimb un preț. Transferul dreptului de proprietate operează automat de la momentul încheierii contractului, cu excepția cazului în care părțile prevăd altfel sau a cazurilor prevăzute de lege. De regulă, garanția pentru evicțiune operează în cazul contractelor de vânzare-cumpărare, dar se aplică prin asemănare și altor operațiuni juridice care au ca efect transferul unui drept de proprietate.

Cu titlu de exemplu, amintim în acest sens contractul de donație, esențialmente gratuit, prin care donatorul transmite donatarului un drept de proprietate. În cazul donației, donatorul va răspunde pentru evicțiune doar în cazul în care s-a obligat în mod expres sau când evicțiunea decurge din fapta sa personală ori dintr-o împrejurare care afectează dreptul transmis pe care a cunoscut-o și nu l-a înștiințat pe donatar despre aceasta. Mai mult, conform art. 1.018 Cod Civil: „În cazul donației cu sarcini, în limita valorii acestora, donatorul răspunde pentru evicțiune ca și vânzătorul.” 

Darea în plată reprezintă operațiunea juridică prin care creditorul îi permite debitorului să se libereze prin executarea unei alte prestații decât cea la care s-a obligat la încheierea contractului. Conform art. 1.492 alin.(2) Cod Civil:„ Dacă prestația oferită în schimb constă în transferul proprietății sau al unui alt drept, debitorul este ținut de garanția contra evicțiunii și de garanția contra viciilor lucrului, potrivit regulilor aplicabile în materia vânzării, cu excepția cazului în care creditorul preferă să ceară prestația inițială și repararea prejudiciului. În aceste cazuri, garanțiile oferite de terți nu renasc.”

Cesiunea de creanță este contractul prin care creditorul cedent transmite cesionarului o creanță împotriva unui terț. Dispozițiile din materia cesiunii de creanță, se completează cu cele din materia contractului de vânzare-cumpărare atunci când cesiunea este cu titlu oneros. Amintim în acest sens și art. 1.586 Cod Civil care reglementează răspunderea cedentului pentru evicțiune:„(1) În toate cazurile, cedentul răspunde dacă, prin fapta sa proprie, singură ori concurentă cu fapta unei alte persoane, cesionarul nu dobândește creanța în patrimoniul său ori nu poate să o facă opozabilă terților. (2) Într-un asemenea caz, întinderea răspunderii cedentului se determină potrivit dispozițiilor art. 1.585 alin. (4).” 

Exemple de evicțiune

După cum am arătat anterior terții pot sa pretindă un drept real cu privire la bun, cum ar fi dezmembrămintele dreptului de proprietate: dreptul de uzufruct, servitute, uz sau abitație, toate acestea restrângând exercițiul prerogativelor dreptului de proprietate a cumpărătorului.

În materia contractului de locațiune, este des întâlnită situația în care proprietarul încheie un contract de locațiune având ca obiect un bun mobil sau imobil, iar apoi procedează la vânzarea acestuia, chiar dacă locațiunea nu a luat încă sfârșit. Acest fapt va genera în sarcina cumpărătorului obligația de a respecta drepturile locatarului, dacă sunt îndeplinite condițiile de opozabilitate ale contractului de locațiune, împrejurare care restrânge exercitarea atributelor dreptului său de proprietate. Astfel, vânzătorul va fi obligat la garanția pentru evicțiune, fiind incidentă o cauză de evicțiune provenită de la un terț care pretinde un drept de creanță născut anterior momentului încheierii contractului de vânzare.  

Codul Civil prevede cazurile în care drepturile locatarului sunt opozabile dobânditorului bunului. Spre exemplu, în cazul locațiunilor care au obiect bunuri imobile, acestea vor fi opozabile prin înscrierea locațiunii în cartea funciară (cazul imobilelor înscrise în cartea funciară)  sau dacă locațiunea are o dată certă anterioară  momentului încheierii vânzării (cazul imobilelor neînscrise în cartea funciară). În oglindă, în cazul bunurilor mobile, opozabilitatea contractului de locațiune este asigurată prin îndeplinirea formalităților de publicitate sau dacă bunul se află în folosința locatarului anterior înstrăinării acestuia.

Cu privire la evicțiunea provenită din fapta personală a vânzătorului, printre cele mai întâlnite situații din practică se numără împrejurarea în care vânzătorul nu a fost, la momentul încheierii contractului proprietarul bunului,  iar ulterior vânzării acestuia către cumpărător, vânzătorul îl dobândește pe cale succesorală de la un terț.  În concret, cauza de evicțiune constă în faptul că vânzătorul, văzându-se în situația dobândirii bunului respectiv prin succesiune, formulează o acțiune în justiție prin care urmărește revendicarea acestuia de la cumpărător. Menționăm că o astfel de acțiune în instanță este inadmisibilă, iar cumpărătorul se poate apăra în cadrul procesului prin invocarea excepției de garanție prevăzută la art. 1.696 Cod Civil.

 Art 1707 cod civil

În materia contractului de vânzare-cumpărare și a garanțiilor datorate de către vânzător, prezintă relevanță și garanția contra viciilor bunului vândut. În acest sens, indicăm art. 1.707 Cod Civil:„(1) Vânzătorul garantează cumpărătorul contra oricăror vicii ascunse care fac bunul vândut impropriu întrebuințării la care este destinat sau care îi micșorează în asemenea măsură întrebuințarea sau valoarea încât, dacă le-ar fi cunoscut, cumpărătorul nu ar fi cumpărat sau ar fi dat un preț mai mic. 

(2) Este ascuns acel viciu care, la data predării, nu putea fi descoperit, fără asistență de specialitate, de către un cumpărător prudent și diligent. 

(3) Garanția este datorată dacă viciul sau cauza lui exista la data predării bunului. 

(4) Vânzătorul nu datorează garanție contra viciilor pe care cumpărătorul le cunoștea la încheierea contractului. 

(5) În vânzările silite nu se datorează garanție contra viciilor ascunse.” 

Pe scurt, garanția contra viciilor lucrului vândut, însumează mai multe remedii legale la care cumpărătorul poate apela în cazul în care bunul cumpărat prezintă anumite defecte care îi micșorează sau înlătură utilitatea în vederea căreia a fost achiziționat, cum ar fi: rezoluțiunea contractului, înlăturarea viciilor de către vânzător sau pe cheltuiala acestuia, înlocuirea bunului vândut cu un bun de același fel, însă lipsit de vicii sau reducerea corespunzătoare a prețului vânzării.