Dreptul de uzufruct viager

Ce înseamnă uzufruct viager?

      Dreptul de uzufruct reprezintă modalitatea prin care un proprietar poate permite unei alte persoane să folosească bunul pe care îl deține și să culeagă fructele acestuia. Așadar, dreptul de uzufruct viager se definește prin posibilitatea unei persoane de a folosi un bun pentru întreaga viață, fără a avea titlul de proprietate asupra lui. 

      Caracterul viager al acestui drept poate fi prezumat în cazul în care nu e prevăzută o durată pentru care se constituie acest drept de uzufruct. Fiind un dezmembrământ al dreptului de proprietate, dreptul de uzufruct nu semnifică decât cedarea temporară a folosinței bunului și a culegerii fructelor acestuia. După moartea titularului, proprietarul recâștigă toate drepturile asupra bunului.

Ce înseamnă contract de întreținere cu uzufruct viager?

     Contractul de întreținere cu uzufruct viager implică două părți principale: uzufructuarul (persoana care primește dreptul de a utiliza bunul) și nudul proprietar (cel care păstrează titlul de proprietate). Acestea stabilesc prin intermediul contractului dreptul uzufructuarului de a utiliza și beneficia de bunul respectiv și de fructele sale pe toată durata vieții acestuia.

      Conform art 706 din Codul civil, obiectul contractului poate fi orice bun mobil (cum ar fi obiecte valoroase) sau imobil (un apartament), corporal (un autoturism) sau necorporal (drepturi de autor). Așadar, dreptul de uzufruct viager se poate constitui asupra oricărui tip de bun aflat în proprietatea ta. 

       Așa cum orice drept presupune și responsabilități, uzufructuarul are îndatorirea de a conserva substanța bunului – prin menținerea sa sau efectuarea anumitor plăți și prin păstrarea destinației bunului (dacă obiectul contractului este o casă destinată locuirii, aceasta nu poate fi folosită ca spațiu comercial). 

      Nudul proprietar are responsabilitatea de a preda posesia bunului respectiv (pentru a putea asigura folosința), dar și de a asigura întreținerea și menținerea bunului pe durata uzufructului (care poate reprezenta și efectuarea de reparații mari- art. 729 Cod civil) și asigurarea exercițiului nestânjenit al acestui drept.

Poate fi atacat contractul de întreținere cu uzufruct viager?

      Contractul de întreținere cu uzufruct viager poate fi atacat în următoarele cazuri:

• Lipsa consimțământului valabil: Dacă una dintre părți a fost constrânsă să semneze contractul, acesta ar putea fi contestat pe baza lipsei de consimțământ valabil.
• Capacitatea de a contracta: Dacă una dintre părți a semnat contractul într-o stare de capacitate diminuată sau nu a fost capabilă să înțeleagă în totalitate implicațiile contractului, acesta ar putea fi atacat.
• Fraudă sau falsă reprezentare: Dacă una dintre părți a fost indusă în eroare sau înșelată cu privire la natura sau termenii contractului, acesta ar putea fi contestat.
• Conflict de interese sau lipsă de echitate: în cazul în care contractul este afectat de un conflict de interese între părți sau este considerat inechitabil, ar putea fi susceptibil de contestare.
• Neîndeplinirea condițiilor legale: în situația în care contractul nu respectă cerințele legale, cum ar fi cele referitoare la forma scrisă sau la protecția drepturilor părților, el ar putea fi atacat.

Ce înseamnă contract de donație cu uzufruct viager?

      Un contract de donație cu uzufruct viager reprezintă acordul legal prin care o persoană numită donator (cel care face donația) transmite dreptul de proprietate asupra unui un anumit bun (de orice tip), unei alte persoane numită donatar (care este beneficiarul donației), dar menține dreptul de uzufruct asupra bunului pe toată durata vieții sale.

      Termenul de „viager” indică faptul că donatorul păstrează dreptul de a utiliza bunul și de a se bucura de fructele sale pe întreaga durată a vieții acestuia, chiar dacă nu mai deține dreptul de proprietate asupra bunului. Pe de altă parte, donatarul devine proprietarul legal al bunului, dar nu poate să beneficieze sau să-l utilizeze până la momentul decesului donatorului.

Se poate ataca donația cu uzufruct viager?

      Donatorul poate solicita anularea donației cu uzufruct viager în cazul în care persoana care a primit donația nu respectă condițiile stipulate în actul de donație. Pe lângă această situație, donația mai poate fi atacată în următoarele circumstanțe:

• Ingratitudinea: Dacă donatarul a săvârșit acte de ingratitudine față de donator, atunci donatorul ar putea solicita anularea donației cu uzufruct viager. Actele de ingratitudine pot include acte grave precum vătămarea corporală.
• Înscrierea unei sarcini de uzufruct: Donatorul poate stabili anumite restricții sau sarcini cu privire la uzufruct în conținutul actului de donație. Încălcarea acestora poate duce la anularea donației.
• Vicii de consimțământ: Dacă actul de donație cu uzufruct viager este afectat de vicii de consimțământ (cum ar fi violența), aceasta poate fi contestată în instanță.
• Imposibilitatea de a dispune de bunuri esențiale: Donatorul are dreptul la o parte din bunurile sale pentru a-și asigura subzistența. Dacă donația îl lasă pe donator în imposibilitatea de a dispune de aceste bunuri esențiale, aceasta poate fi atacată.

Uzufruct viager după deces – moștenire cu uzufruct viager

      Proprietarul unui bun poate stabili prin intermediul unui testament că o anumită persoană va avea dreptul de uzufruct viager asupra bunului său (de obicei, un imobil) după deces. Testatorul poate recurge la această soluție în cazul în care dorește să ofere dreptul de folosință unei persoane iar dreptul asupra fructelor unei alte persoane sau în cazul în care vrea ca bunul să nu poată fi înstrăinat până la moartea beneficiarului sau pentru o perioadă prestabilită.  

      În general, beneficiarul nu poate vinde sau transfera dreptul de uzufruct unei alte persoane. Dreptul de uzufruct viager este strâns legat de persoana care l-a primit, iar acesta încetează la decesul acestuia.

      La momentul expirării dreptului de uzufruct viager, bunul revine moștenitorilor proprietarului, sau, în funcție de prevederile testamentului, poate fi transmis altor persoane sau entități.

Anularea dreptului de uzufruct viager

      În ceea ce privește durata uzufructului viager, acesta se stinge, de regulă, prin decesul uzufructuarului în mod automat, însă poate fi stins și în următoarele situații:

• Prin acordul părților: Atât titularul dreptului de uzufruct viager, cât și proprietarul bunului asupra căruia s-a constituit uzufructul pot conveni asupra încetării dreptului. Acest acord trebuie să fie expres și să respecte toate formalitățile legale
• La cererea proprietarului: în caz de abuz de folosință din partea beneficiarului dreptului de uzufruct viager
• Act unilateral: când uzufructuarul decide să renunțe la uzufruct
• caz fortuit: când bunul e distrus în integralitate din cauza producerii unui eveniment ce nu putea fi prevăzut sau împiedicat (cum ar fi o inundație puternică sau un cutremur)
• Termen prestabilit: Dacă a fost stabilit un termen în contractul de uzufruct viager, atunci dreptul de uzufruct va înceta odată cu expirarea acestui termen.
• Renunțare: uzufructuarul poate să renunțe voluntar la acest drept, iar nudul proprietar trebuie să accepte această renunțare.
• Condiții prevăzute în contract: în unele cazuri, contractul poate include condițiile în care uzufructul viager poate fi revocat sau reziliat înainte de moartea uzufructuarului. Totodată, contractul poate să prevadă anumite condiții care, odată îndeplinite, duc la încetarea dreptului de uzufruct (cum ar fi vânzarea bunului), atunci uzufructul viager poate fi anulat în aceste circumstanțe

Se poate vinde un apartament cu uzufruct viager?

      Un apartament cu uzufruct viager poate fi vândut, însă acest proces este mai complex decât vânzarea obișnuită a unui apartament. În situația vânzării unui apartament cu uzufruct viager, este esențial să se țină cont de diferite aspecte, precum:

• Consimțământul titularului dreptului de uzufruct: Uzufructuarul trebuie să fie de acord cu vânzarea bunului deoarece vânzarea nu poate avea loc în lipsa consimțământului său.
• Evaluarea dreptului de uzufruct: Înainte de vânzarea apartamentului, este importantă evaluarea corectă a dreptului de uzufruct viager în scopul determinării valorii acestuia. Acest proces implică calculul valorii uzufructului în funcție de vârsta și speranța de viață a titularului uzufructului. O evaluare corectă ajută la stabilirea unui preț corect de vânzare.
• Informarea cumpărătorului: Cumpărătorul trebuie să fie informat în mod clar cu privire la existența dreptului de uzufruct asupra apartamentului.
• Actul de vânzare-cumpărare: Actul de vânzare-cumpărare trebuie să includă toate condițiile și detaliile legate de vânzare, inclusiv existența unui astfel de drept. 
• Implicarea unui avocat: Pentru a asigura o tranzacție corectă și legală, este recomandabil să apelezi la un avocat specializat în astfel de tranzacții. Echipa Blaj Law are experiență în astfel de situații și vă poate îndruma și reprezenta. Contactați-ne acum!