Evacuarea chiriașilor: Cauze, proceduri și protecția drepturilor proprietarilor și ale chiriașilor

Evacuarea reprezintă procedura legală prin care proprietarul unui imobil încearcă să îndepărteze pe cineva care se află în posesia sau în folosința acestuia, fie că este vorba de un chiriaș al cărui drept s-a stins sau de un ocupant care nu a avut niciodată un astfel de drept. Această temă este deosebit de importantă, deoarece aduce în discuție conflictele cele mai puternice care pot să apară, în special, între proprietari și chiriași, și cum acestea își pot găsi soluționarea într-un mod cât mai facil, bazat pe prevenție și cunoașterea drepturilor.

Cu titlu prealabil, pentru a putea înțelege cauzele care conduc la evacuarea chiriașului din imobil, este important să expunem o imagine de ansamblu asupra particularităților unui contract de închiriere. Astfel, în primul rând, închirierea ca specie a contractului de locațiune, are întotdeauna ca obiect o locuință. Pe de o parte, proprietarul asigură chiriașului folosința liniștită și utilă a imobilului în mod constant, abținându-se de la orice fapt care ar fi de natură să îi împiedice acestuia folosința. În contrapartidă, chiriașului îi revine obligația de a plăti chiria, la data și în cuantumul stabilit de comun acord, de a efectua reparațiile curente, precum și de a menține imobilul într-o stare bună.

Cauze ale evacuării chiriașului

Proprietarul poate dori redobândirea dreptului de folosință asupra proprietății sale din varii motive, care se pot datora comportamentului chiriașului sau unor factori exteriori raporturilor dintre părți. În concret, cel mai adesea proprietarul sau persoana asimilată acestuia, va putea apela la procedura evacuării atunci când, în contextul uneia dintre situațiile de mai jos, chiriașul sau detentorul refuză să părăsească imobilul:

1. Ajungerea la termen a contractului de închiriere
Atunci când contractul de închiriere încetează de drept prin ajungerea la termen și nu operează o prelungire a acestuia, proprietarul poate cere evacuarea chiriașului.

2. Denunțarea contractului de închiriere încheiat pe perioadă nedeterminată
De data aceasta, nu mai vorbim despre un termen la care efectele contractului încetează de drept. În cazul contractului încheiat fără determinarea duratei, proprietarul are posibilitatea de a denunța contractul prin notificare, cu respectarea termenului de preaviz prevăzut de art. 1824 Cod civil, putând solicita evacuarea chiriașului la finalul acestei perioade, în cazul în care acesta refuză eliberarea imobilului.

3. Nerespectarea clauzelor contractuale de către chiriaș
Neexecutarea de către chiriaș a obligațiilor contractuale, cum ar fi plata chiriei, menținerea imobilului în stare bună sau orice altă obligație esențială prevăzută prin contract în sarcina acestuia, pot atrage încetarea contractului, proprietarul având și în acest caz posibilitatea de a solicita evacuarea chiriașului din imobil.

4. Cauze de forță majoră
Situații de forță majoră, definite drept evenimente externe, imprevizibile, absolut invincibile și inevitabile, precum un incendiu sau o inundație puternică ce determină necesitatea reconstrucției sau a reparațiilor majore la imobil, pot justifica de asemenea evacuarea chiriașului.

5. Vânzarea imobilului
Evacuarea chiriașului se poate realiza în vederea predării imobilului noului proprietar, și poate fi solicitată chiar de către acesta, dar numai în măsura în care prin clauzele contractuale este prevăzută vânzarea ca o cauză de încetare a contractului.

6. Încetarea dreptului de folosință
Pentru că evacuarea nu se limitează la chiriaș, încetarea din orice cauză a dreptului de folosință sau de posesie pe care ocupantul imobilului îl are în virtutea oricărui alt contract poate atrage demararea procedurii de evacuare.

7. Folosirea fără drept
Dacă toate cauzele enumerate până acum aveau în comun stingerea unui drept anterior existent, este important de precizat că evacuarea poate fi realizată și împotriva cuiva care nu a beneficiat niciodată de un astfel de drept, ci doar folosește sau posedă faptic imobilul în mod clandestin.

Proceduri de evacuare a chiriașului

Modalitatea prin care se realizează evacuarea diferă în funcție de motivul care o impune și de legislația specifică fiecărei țări. În România, legea prevede două proceduri alternative de evacuare, o procedură de drept comun, bazată pe acțiunea în revendicare imobiliară pe care proprietarul bunului o are la îndemână pentru a-și recupera bunul de la terți în orice circumstanțe, precum și o procedură specială introdusă odată cu intrarea în vigoare a Noului cod de procedură civilă de art. 1034-1045, care se aplică litigiilor privind evacuarea din imobilele folosite sau, după caz, ocupate fără drept de către foștii proprietari sau alte persoane.

Cu putere de principiu, în ceea ce privește contractele de închiriere, art. 1831 Cod civil prevede expres faptul că evacuarea chiriașului se face doar în baza unei hotărâri judecătorești, dacă prin lege nu se prevede altfel.

Așadar, persoana interesată de procedura evacuării va trebui să aleagă între cele două alternative oferite de legiuitor, cu mențiunea că procedura specială se arată ca fiind cea mai optimă din punct de vedere al timpului și al costurilor pe care le presupune.

Procedura specială de evacuare implică următorii pași:

1. Notificarea scrisă a chiriașului/ocupantului: Proprietarul trebuie să notifice chiriașul sau ocupantul fără drept cu privire la intenția sa de a cere evacuarea, indicând motivele evicțiunii și termenul în care trebuie să părăsească imobilul, care este de 30 de zile în cazul chiriașului, respectiv 5 zile în cazul ocupantului fără drept.

2. Introducerea unei acțiuni în instanță: În ipoteza în care chiriașul/ocupantul fără drept nu se conformează notificării, proprietarul poate înainta o acțiune în instanță pentru obținerea unei hotărâri de evacuare pe care o poate pune mai apoi în executare. Instanța competentă va fi judecătoria în circumscripția căreia se află imobilul.

3. Judecarea și soluționarea cauzei: Judecarea cererii de evacuare se face cu citarea locatarului sau a ocupantului la adresa imobilului, în regim de urgență, în camera de consiliu, cu dezbateri sumare. Apărările pârâtului pot viza temeinicia motivelor de fapt și de drept ale cererii, inclusiv lipsa titlului reclamantului.

4. Executarea hotărârii: Dacă instanța dispune evacuarea chiriașului sau ocupantului, hotărârea se va pune în executare. În această etapă, chiriașul sau ocupantul poate formula contestație la executare.

Protecția drepturilor proprietarilor și chiriașilor

Atât proprietarii, cât și chiriașii beneficiază de protecții legale în cadrul procedurilor de evacuare. Este important să se respecte procedurile legale, astfel încât drepturile fiecărei părți să fie asigurate.

Protecția proprietarilor:

1. Protejarea dreptului de proprietate: Recuperarea imobilului de către proprietar prin evacuarea chiriașului sau a ocupantului reprezintă o protecție oferită dreptului acestuia de proprietate, garantat sub prevederile CEDO și ale Constituției.

2. Dreptul de a cere daune: În cazul în care chiriașul cauzează pagube imobilului în timpul perioadei în care l-a posedat sau s-a folosit de el, proprietarul are dreptul de a-i cere acestuia despăgubiri în vederea recuperării în integralitate a prejudiciului astfel suferit, în temeiul răspunderii contractuale sau delictuale.

3. Dreptul de a cere plata chiriei restante: În cazul în care evacuarea intervine ca urmare a nerespectării de către chiriaș a obligației de plată a chiriei, el rămâne ținut la executarea acestei obligații, independent de faptul evacuării.

Protecția chiriașilor:

1. Dreptul la notificare și termene legale: Evacuarea chiriașului reprezintă o măsură de ultima ratio atunci când proprietarul și chiriașul nu reușesc să ajungă la un consens cu privire la eliberarea imobilului. Chiriașul are dreptul ca mai întâi să fie notificat în scris cu privire la intenția de evacuare și să primească un termen rezonabil, în conformitate cu prevederile art. 1038-1039 Cod procedură civilă, pentru a părăsi imobilul de bună voie.

2. Dreptul de a-și apăra poziția în instanță: Cel mai adesea, evacuarea chiriașului din imobil se va face ulterior desfășurării unor dezbateri contradictorii în fața instanței, în cadrul cărora acesta își va putea apăra poziția, în cazul în care consideră că solicitarea proprietarului este neîntemeiată.

3. Protecția împotriva evacuărilor abuzive: Chiriașii au dreptul să fie protejați împotriva evacuărilor abuzive, o evacuare putând fi realizată numai în baza unei hotărâri judecătorești. În acest sens, evacuarea chiriașului de către proprietar în lipsa uneia, prin constrângere sau violență va intra în sfera ilicitului penal.

4. Protecție în faza de executare pe perioada iernii: O altă măsură de protecție a chiriașilor în materia imobilelor cu destinație de locuință este regula potrivit căreia nicio evacuare nu poate fi făcută în perioada 1 decembrie – 1 martie, decât în măsura în care creditorul face dovada că, în sensul legislației locative, el și familia sa nu au o locuință corespunzătoare în care s-ar putea muta de îndată.

În concluzie, evacuarea reprezintă o procedură complexă, care pune în balanță drepturile și interesele ambelor părți implicate: proprietarii și chiriașii. Pentru a rezolva cât mai rapid orice conflict apărut și pentru a asigura un tratament corect, este esențial ca atât proprietarii, cât și chiriașii să cunoască drepturile și obligațiile lor în cadrul acestui proces.

Pe de o parte, este recomandat ca proprietarii să urmeze procedurile legale și să se asigure că notificarea scrisă este făcută în termenul și modul prevăzute de lege. De asemenea, ei ar trebui să aducă probe suficiente pentru a-și susține pretențiile în instanță și să acționeze cu prudență pentru a evita litigii inutile sau nejustificate.
Pe de altă parte, chiriașii au obligația de a respecta clauzele contractuale și de a plăti chiria la timp. În cazul în care se confruntă cu o notificare de evacuare nejustificată, ei ar trebui să-și exercite dreptul la apărare în instanță și să prezinte argumente solide pentru a-și susține poziția.

Pentru a evita potențiale conflicte, este recomandat ca proprietarii și chiriașii să încheie contracte de închiriere bine definite, care să prevadă drepturile și obligațiile ambelor părți. De asemenea, ar fi util să se solicite sfatul unui avocat specializat în dreptul imobiliar din Cluj pentru a se asigura că toate aspectele legale sunt respectate.

Protecția drepturilor proprietarilor și chiriașilor reprezintă un aspect crucial în sistemul juridic, care contribuie la stabilitatea și încrederea în piața imobiliară. O aplicare corectă a legii și respectarea drepturilor fiecărei părți sunt fundamentale pentru menținerea unui echilibru între interesele proprietarilor și ale chiriașilor.