Executare silită imobiliară

Blog

Ce înseamnă executare silită imobiliară?

Executarea silită poate fi mobiliară sau imobiliară. Executarea silită imobiliară este o formă a executării silite prin intermediul căreia sunt valorificate bunurile imobile ale debitorului (clădiri, terenuri), în vederea satisfacerii creanței creditorului urmăritor.

Executare silită imobiliară – Noul Cod de Procedură Civilă

Noul Cod de Procedură Civilă oferă o reglementare expresă executării silite imobiliare prin art. 813-863 C.proc.civ.

Urmărirea silită imobiliară se declanșează la cererea creditorului. Cererea de executare va avea cuprinsul prevăzut la art. 664 alin. (3) C.proc.civ. și va fi însoțită de titlul executoriu în original sau în copie legalizată, precum și dacă este cazul, de înscrisurile prevăzute de lege.

În actuala reglementare, potrivit art. 822 alin. (1) C.proc.civ. începerea urmăririi silite imobiliare se notează în Cartea Funciară a imobilului urmărit, în temeiul încheierii de încuviințare a executării silite, odată cu înștiințarea debitorului despre declanșarea executării silite împotriva acestuia.

Referitor la competența de instrumentare a executării silite imobiliare, potrivit art. 819 C.proc.civ., aceasta este de competența executorului judecătoresc din circumscripţia curţii de apel unde se află imobilul aparţinând debitorului sau unei terţe persoane, dacă se urmăreşte un imobil ipotecat ajuns în mâinile acesteia. În cazul în care se urmăresc mai multe imobile aflate în circumscripţia aceleiaşi curţi de apel, competenţa aparţine oricăruia dintre executorii judecătoreşti care funcţionează în această circumscripţie, la alegerea creditorului.

În ceea ce privește obiectul executării  silite imobiliare, conform dispozițiilor art. 813 C.proc.civ, în principiu, pot fi urmărite bunurile imobile. În egală măsură, pot forma obiectul acestei forme de urmărire silită dreptul de uzufruct asupra unui imobil, precum şi dreptul de superficie. Însă, în ceea ce privește dreptul de dreptul de servitute asupra unui imobil, acesta poate fi urmărit silit numai odată cu fondul dominant căruia îi profită.

Raportat la imobilele înscrise în Cartea Funciară, urmărirea acestora se face pe imobile în întregimea lor, fiind supuse executării silite, odată cu imobilul înscris în cartea funciară, şi orice alte lucrări autonome sau adăugate, potrivit Codului civil, chiar dacă acestea din urmă nu sunt înscrise în cartea funciară la data începerii urmăririi.

Se pot urmări în mod separat construcţiile ce formează o proprietate distinctă de sol, drepturile privitoare la proprietatea pe tronsoane, pe etaje sau pe apartamente, precum şi orice alte drepturi privitoare la bunuri pe care legea le declară imobile.

Executarea silită imobiliară se întinde de plin drept şi asupra bunurilor accesorii imobilului, prevăzute de Codul civil, precum şi asupra fructelor şi veniturilor acestuia. Astfel, potrivit legii, bunurile accesorii imobilului nu pot fi urmărite decât odată cu imobilul, însă fructele și veniturile acestuia pot fi urmărite și distinct.

Discută cu un avocat executare silită din Cluj chiar astăzi.

Află cum te putem ajuta. Trimite-ne câteva detalii despre cazul tău iar un reprezentant al echipei noastre te va contacta în cel mai scurt timp posibil.

Discuta cu un avocat

Cu toate acestea, nu sunt supuse executării silite imobiliare, imobilele declarate neurmăribile în cazurile şi în condiţiile prevăzute de lege. De asemenea, potrivit art. 816 C.proc.civ., imobilul unui minor sau al unei persoane care beneficiază de consiliere judiciară ori tutelă specială nu poate fi urmărit silit înaintea urmăririi bunurilor sale mobile.

Dar, legea nu împiedică urmărirea silită asupra unui imobil aflat în proprietatea comună a minorului sau a persoanei care beneficiază de consiliere judiciară ori tutelă specială şi a unei persoane cu capacitate deplină de exerciţiu, dacă obligaţia prevăzută în titlul executoriu este comună.

Un alt caz în care executarea silită imobiliară nu poate fi declanșată înaintea celei mobiliare este reglementat de art. 813 alin. (5) C.proc.civ., fiind vorba despre cazul titlurilor executorii privitoare la creanţe a căror valoare nu depăşeşte 10.000 lei. Într-o astfel de situație, vânzarea bunurilor imobile ale debitorului poate fi făcută numai dacă acesta nu are alte bunuri urmăribile sau dacă are bunuri urmăribile, dar nu pot fi valorificate.

Cu toate acestea, în cazul în care debitorul refuză nejustificat să furnizeze executorului judecătoresc informaţiile, lămuririle şi dovezile necesare, respectiv în situația în care furnizează cu rea-credinţă informaţii incomplete în legătură cu existenţa şi valoarea unor bunuri mobile ori a unor venituri de natură a fi valorificate în vederea acoperirii integrale a creanţei, legea permite declanşarea urmăririi silite imobiliare chiar dacă valoarea creanţei nu depăşeşte 10.000 lei.

Dacă discutăm despre imobile aflate în coproprietate, creditorii personali ai unui debitor coproprietar sau codevălmaş nu vor putea să urmărească partea acestuia din imobilele aflate în proprietate comună, ci vor trebui să ceară mai întâi partajul acestora, până la soluţionarea partajului, prin hotărâre rămasă definitivă, urmărirea imobilului fiind suspendată de drept. Dacă nu s-a făcut decât cerere de partaj, până la soluţionarea acesteia, prin hotărâre rămasă definitivă, se suspendă prescripţia dreptului la acţiune contra debitorului coproprietar sau devălmaş.

Însă, creditorii personali ai debitorului pot urmări cota-parte determinată a acestuia din dreptul de proprietate asupra imobilului, fără a mai fi necesar să ceară partajul, în condițiile în care ea este neîndoielnic stabilită şi lămurită şi este înscrisă, prin arătarea unei fracţiuni, în cartea funciară.

Contestație la executare silită imobiliară

Raportat la contestația la executare în materia executării silite imobiliare au aplicabilitate dispozițiile generale în materie, respectiv art. 712-720 C.proc.civ. Astfel, împotriva executării silite, a încheierilor date de executorul judecătoresc, precum şi împotriva oricărui act de executare se poate face contestaţie de către cei interesaţi sau vătămaţi prin executare.

De asemenea, se poate face contestaţie la executare şi în cazul în care executorul judecătoresc refuză să efectueze o executare silită sau să îndeplinească un act de executare silită în condiţiile legii.

Raportat la termenul de exercitare a acesteia, potrivit alin. (1) art 715 C.proc.civ., cu excepția cazurilor prevăzute de lege, contestația la executare silită propriu-zisă poate fi formulată în cel mult 15 zile, termen care se calculează diferit în funcție de anumite momente. Astfel, termenul de 15 zile poate să curgă:

  • de la data la care contestatorul a luat cunoștință de actul de executare pe care-l contestă;
  • din momentul în care cel interesat a primit comunicarea ori, după caz, înștiințarea privind înființarea popririi;
  • de la data la care debitorul contestator al executării însăși a primit încheierea de încuviințare a executării sau somația ori de la data când a luat cunoștință de primul act de executare.

În cazul în care contestația este formulată de un terţ care pretinde că are un drept de proprietate sau un alt drept real asupra bunului imobil urmărit, aceasta poate fi introdusă în tot cursul executării silite, dar nu mai târziu de 15 zile de la efectuarea vânzării sau de la data predării silite a bunului.

Însă chiar dacă terțul nu respectă termenul impus de lege, acesta are posibilitatea, potrivit art. 715 alin. (5) C.proc.civ. să îşi realizeze dreptul pe calea unei cereri separate, în condiţiile legii, sub rezerva drepturilor definitiv dobândite de către terţii adjudecatari în cadrul vânzării silite a bunurilor urmărite.

De asemenea, în materia urmăririi silite imobiliare, legea instituie unele termene speciale de exercitare a contestației la executare, respectiv:

  • 817 alin. (3) C.proc.civ., potrivit căruia: „contestaţia prin care terţul dobânditor se opune scoaterii la vânzare se va putea face, sub sancţiunea decăderii, în termen de 10 zile de la comunicarea încheierii prin care s-a dispus notarea în cartea funciară a începerii urmăririi silite.”
  • 849 alin. (2) C.proc.civ., conform căruia: „în termen de o lună de la data înscrierii adjudecării în cartea funciară, debitorul sau terţul dobânditor, creditorii urmăritori şi oricare altă persoană interesată potrivit menţiunilor din cartea funciară vor putea ataca procesul-verbal de licitaţie pe cale de contestaţie la executare.”
  • 867 alin. (3) C.proc.civ. referitor la încercarea de conciliere cu privire la distribuirea sumei rezultate din vânzarea bunurilor urmărite, care prevede că: „cel nemulţumit de proiectul de distribuire poate introduce contestaţie în termen de 5 zile de la data întocmirii procesului-verbal prevăzut la alin. (2). ”
  • Suspendare executare silită imobiliară

În ceea ce privește suspendarea executării silite imobiliare, pe lângă dispozițiile generale aplicabile în această materie, respectiv art. 701 C.proc.civ., precum și art. 719 și următoarele C.proc.civ., legea reglementează în mod expres posibilitatea suspendării executării silite imobiliare la cererea debitorului urmărit.

Astfel, în conformitate cu dispozițiile art. 824 C.proc.civ., după primirea încheierii de încuviinţare a urmăririi, debitorul poate cere instanţei de executare, în termen de 10 zile de la comunicare, să îi încuviinţeze ca plata integrală a datoriei, inclusiv dobânzile şi cheltuielile de executare, să se facă din veniturile nete ale imobilelor sale, chiar neurmărite, sau din alte venituri ale sale, pe timp de 6 luni.

Instanţa sesizată cu o astfel de cerere, va cita părţile în camera de consiliu şi se va pronunţa de îndată prin încheiere definitivă, iar în cazul admiterii cererii debitorului, instanţa va dispune suspendarea urmăririi silite imobiliare, încheierea fiind comunicată şi executorului.

Suspendarea urmăririi se va comunica, prin grija executorului, chiriaşilor şi arendaşilor sau altor debitori care, de la data comunicării, vor consemna toate sumele scadente în viitor la unitatea prevăzută de lege şi vor depune recipisa de consemnare la executorul judecătoresc. Venitul astfel afectat va servi în mod exclusiv pentru acoperirea creanţei creditorului urmăritor.

Odată dispusă suspendarea executării silite imobiliare, creditorul poate solicita instanţei reluarea urmăririi înainte de expirarea termenului de 6 luni, însă numai pentru motive temeinice.