Ce este ieșirea din indiviziune și actele necesare

Diferența dintre coproprietate si indiviziune – doi proprietari pe același imobil

În plan terminologic, este des întâlnită confuzia între coproprietate și indiviziune. În realitate, acești termeni nu se suprapun, diferențele dintre coproprietate și indiviziune având o importanță primordială în identificarea regimului juridic aplicabil, chiar dacă, în esență, acestea se aseamănă.

Cel mai probabil, această confuzie s-a născut în baza efectului principal a acestora, mai precis  fiecare coproprietar sau coindivizar deține o cotă-parte dintr-un drept, fără să aibă în exclusivitate o parte determinată în materialitatea sa. 

Principala diferență dintre coproprietate și indiviziune se identifică raportat la obiectul acestora. Indiviziunea reprezintă o modalitate a patrimoniului, alături de comunitatea matrimonială și patrimoniile profesionale. Astfel, indiviziunea are ca obiect o universalitate de bunuri și drepturile și obligațiile ce decurg din aceasta. În timp ce, coproprietatea reprezintă o modalitate a dreptului de proprietate, având ca obiect un bun individual.

Ieșirea din indiviziune la notar

În principiu, nimeni nu este obligat să rămână în indiviziune. Partajul, ca operațiune juridică, pune capăt stării de coproprietate sau de indiviziune, fiecare dintre copărtași sau coindivizari dobândind în exclusivitate un drept de proprietate asupra unui bun sau a unei părți determinate dintr-un bun. O modalitate de ieșire din indiviziune este la notar.

Conform art. 670 Cod Civil:„ Partajul poate fi făcut prin bună învoială sau prin hotărâre judecătorească, în condițiile legii.” Coproprietarii au posibilitatea să stabilească de comun acord modalitatea în care doresc să fie partajat bunul, iar în caz de neînțelegeri, aceștia au deschisă calea formulării unei cereri către instanța de judecată, acțiunea de partaj fiind imprescriptibilă. În acest sens, art. 669 Cod Civil prevede că: „ Încetarea coproprietății prin partaj poate fi cerută oricând, afară de cazul în care partajul a fost suspendat prin lege, act juridic ori hotărâre judecătorească.”

Renunțarea la bunurile comune

Conform art. 889 Cod Civil:„  (1) Proprietarul poate renunța la dreptul său printr-o declarație autentică notarială înregistrată la biroul de cadastru și publicitate imobiliară pentru a se înscrie radierea dreptului. (2) În acest caz, comuna, orașul sau municipiul, după caz, poate cere înscrierea dreptului de proprietate în folosul său, în baza hotărârii consiliului, local cu respectarea dispozițiilor legale privind transferul drepturilor reale imobiliare, dacă o altă persoană nu a solicitat înscrierea în temeiul uzucapiunii.”

Din economia acestui text legal rezultă că renunțarea la bunurile comune, adică renunțarea unui coproprietar la dreptul său de proprietate asupra unei cote-părți nu va profita celorlalți coproprietari, ci unității administrativ-teritoriale de la locul unde e situat imobilul, care va dobândi un drept de proprietate printr-o hotărâre a consiliului local. În situația în care un coproprietar vrea să renunțe la cota sa din dreptul de proprietate în favoarea unui alt coproprietar, aceștia au posibilitatea de a perfecta un contract de donație, esențialmente gratuit, dublat întotdeauna de intenția de a gratifica. 

 Acte necesare pentru ieșirea din indiviziune:

De regulă, actele necesare pentru ieșirea din indiviziune, în concret partajul unui imobil la notar sunt :

-Actele de identitate a părților;

-Titlul dreptului de proprietate;

-Certificat de atestare fiscală privind taxele și impozitele locale eliberate pentru fiecare dintre coproprietari;

-Documentația cadastrală;

-Extras de Carte Funciară;

-Certificat de urbanism.

Pot fi necesare și alte acte pentru ieșirea din indiviziune care diferă în funcție de tipul de partaj care se va realiza, partaj succesoral (certificat de moștenitor), partaj între soți (certificat de căsătorie) sau partaj  între coproprietari (extras de cont în vederea plății sultei).

Cât durează ieșirea din indiviziune?

Durata este diferită în funcție de modalitatea prin care se realizează ieșirea din indiviziune, la notar sau prin instanța de judecată. Deși ieșirea din indiviziune  la notar oferă avantajul unei proceduri considerabil mai scurte, neînțelegerile dintre părți elimină această variantă.   De aceea coproprietarii vor fi nevoiți să ceară sistarea stării de coproprietate sau indiviziune în instanță, ceea ce poate să includă în anumite situații chiar două faze procesuale, judecata în primă instanță și reluarea acesteia în fața instanțelor de control judiciar, în eventualitatea formulării unei cereri de apel.

În toate cazurile de ieșire din indiviziune, procesul civil trebuie să respecte principiul celerității procedurilor judiciare, în conformitate cu art. 6 Cod Procedură Civilă alin. (1): „Orice persoană are dreptul la judecarea cauzei sale în mod echitabil, în termen optim și previzibil, de către o instanță independentă, imparțială și stabilită de lege. În acest scop, instanța este datoare să dispună toate măsurile permise de lege și să se asigure desfășurarea cu celeritate a judecății.”

Cine plătește ieșirea din indiviziune?

Costurile pentru ieșirea din indiviziune sunt împărțite. La partaj, bunurile pot fi împărțite în natură, mai exact în materialitatea lor, sau e posibil ca bunul să fie atribuit în integralitate unuia dintre coproprietari, cu obligarea acestuia la plata unei sulte, respectiv a contravalorii cotelor-părți dobândite de la ceilalți coproprietari.

De regulă, costurile  generate de procedura notarială sau de procedura judiciară vor fi suportate de toți coproprietarii, în mod proporțional cu propria cotă, deoarece ieșirea din indiviziune, indiferent de modalitatea în care se realizează, profită tuturor părților.

În cadrul partajului judiciar, părțile trebuie să aibă în vedere că neplata sultei la care vor fi obligați prin hotărârea care se va pronunța poate conduce la pierderea dreptului de proprietate atribuit în favoarea acestora, în conformitate cu art. 2.386 pct. 5 Cod Civil: „În afara altor cazuri prevăzute de lege, beneficiază de ipotecă legală: Coproprietarii, pentru plata sultelor sau a prețului datorat de coproprietarul adjudecatar al imobilului ori pentru garantarea creanței rezultând din evicțiune, asupra imobilelor ce au revenit proprietarului ținut de o atare obligație.”

Partajul judiciar generează în sarcina părților obligația de a achita taxa judiciară de timbru. În conformitate cu art.5 din Ordonanța de Urgență 80/2013 privind taxele judiciare de timbru: „ (1) Cererile în materia partajului judiciar se taxează astfel: 

1. a) stabilirea bunurilor supuse împărțelii – 3% din valoarea acestora;
2. b) stabilirea calității de coproprietar și stabilirea cotei-părți ce se cuvine fiecărui coproprietar – 50 lei pentru fiecare coproprietar; 
3. c) creanțe pe care coproprietarii le au unii față de alții, nascute din starea de proprietate comuna – 3% din valoarea creanțelor a căror recunoaștere se solicita;
4. d) cererea de raport – 3% din valoarea bunurilor a căror raportare se solicita;
5. e) cererea de reductiune a liberalitatilor excesive – 3% din valoarea părții de rezerva supusă reîntregirii prin reductiunea liberalitatilor;
6. f) cererea de partaj propriu-zis, indiferent de modalitatea de realizare a acestuia – 3% din valoarea masei partajabile. 

(2) Dacă cererile în materia partajului judiciar prevăzute de alin. (1) se formulează în cadrul aceleiași acțiuni, aceasta se taxeaza cu o singura taxa de 5% din valoarea masei partajabile.”

 

Deoarece ieșirea din indiviziune reprezintă o procedură complexă, un avocat din echipa Blaj Law vă poate ajuta în acest proces.