Legea 17/2014 actualizată 2023

Blog

Legea 17/2014 prezintă unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan, astfel că terenurile agricole situate în intravilan nu intră sub incidența acestei legi.

Noțiunea de extravilan se referă la teritoriile aflate în afara spațiului construit sau pe cale de construire al unei localități, iar cea de intravilan, după cum ii spune și numele, face referire la spațiile situate în interiorul granițelor localităților care cuprind suprafața construită și construibilă a acestora. Astfel, principalele diferențe dintre cele două categorii de terenuri sunt zona în care se situează și destinația, respectiv faptul că terenurile din extravilan nu pot fi folosite pentru edificarea unor construcții, ci numai cu destinație agricolă.

Scopurile care au stat la baza reglementării curpinse în Legea 17/2014 sunt, în principiu, următoarele:

  • asigurarea securităţii alimentare, protejarea intereselor naţionale şi exploatarea resurselor naturale, în concordanţă cu interesul naţional;
  • stabilirea unor măsuri privind reglementarea vânzării terenurilor agricole situate în extravilan;
  • comasarea terenurilor agricole în vederea creşterii dimensiunii fermelor agricole şi constituirea exploataţiilor viabile economic.

Din punctul de vedere al aplicabilității, dispozițiile din Legea 17/2014 au ca principali destinatari cetăţenii români, respectiv cetăţenii unui stat membru al Uniunii Europene, dar și cetățenii statelor care sunt parte la Acordul privind Spaţiul Economic European (ASEE) sau ai Confederaţiei Elveţiene.

De asemenea această lege se aplică și apatrizilor care au domiciliul în România, sau în unul din statele menționate anterior, precum şi persoanelor juridice având naţionalitatea română, respectiv a unui stat membru al Uniunii Europene sau a statelor care sunt parte la ASEE sau a Confederaţiei Elveţiene.

Dar, asta nu înseamnă că cetăţenii unui stat terţ şi apatrizii cu domiciliul într-un astfel de stat, precum şi persoanele juridice având naţionalitatea unui stat terţ nu pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole din România, situate în extravilan. Dimpotrivă, acest lucru este posibil cu respectarea reglementărilor prevăzute prin tratate internaţionale, pe bază de reciprocitate, în condiţiile prezentei legi.

Norme metodologice legea 17/2014

Discută cu un avocat din Cluj astăzi.

Află cum te putem ajuta. Trimite-ne câteva detalii despre cazul tău iar un reprezentant al echipei noastre te va contacta în cel mai scurt timp posibil.

Discută cu un avocat

Normele metodologice pentru  aplicarea titlului I din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării terenurilor agricole situate în extravilan şi de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăţilor ce deţin în administrare terenuri proprietate publică şi privată a statului cu destinaţie agricolă şi înfiinţarea Agenţiei Domeniilor Statului au fost  aprobate prin ORDINUL nr. 719/740/M.57/2.333/2014, publicat în Monitorul Oficial, Partea I, nr. 401 din 30 mai 2014.

Acestea reglementează procedurile privind vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan referitoare la:

  • ofertele de vânzare;
  • exercitarea dreptului de preempţiune;
  • ofertele de cumpărare;
  • controlul aplicării procedurii dreptului de preempţiune;
  • procedura de emitere a avizelor necesare înstrăinării terenurilor, organizarea şi gestionarea Registrului unic naţional privind circulaţia şi destinaţia terenurilor agricole situate în extravilan.

De asemenea, normele metodologice integrează în conținutul lor Anexe care cuprind modele de formulare necesare pentru obținerea documentelor care se cer pentru perfectarea vânzărilor de terenuri agricole situate în extravilan, destinate atât persoanelor fizice, cât și persoanelor juridice şi entităţilor fără personalitate juridică.

Art. 3 legea 17/2014

Articolul 3 din Legea 17/2004 cuprinde prevederi referitoare la vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan care au un regim mai special.

Astfel, terenurile agricole situate în extravilan pe o adâncime de 30 km faţă de frontiera de stat şi ţărmul Mării Negre, către interior, precum şi cele situate în extravilan la o distanţă de până la 2.400 m faţă de obiectivele speciale pot fi înstrăinate prin vânzare doar cu avizul specific al Ministerului Apărării Naţionale. Acest aviz se eliberează în urma consultării cu organele de stat cu atribuţii în domeniul siguranţei naţionale. prin structurile interne specializate menţionate la art. 6 alin. (1) din Legea nr. 51/1991 privind securitatea naţională a României, cu modificările şi completările ulterioare, cu mențiunea că prevederile în discuție nu se aplică preemptorilor.

De asemenea, dacă este vorba despre terenurile agricole situate în extravilan, în care se află situri arheologice, în care au fost instituite zone cu patrimoniu arheologic reperat sau zone cu potenţial arheologic evidenţiat întâmplător, acestea pot fi înstrăinate prin vânzare numai cu avizul specific al Ministerului Culturii, respectiv al serviciilor publice deconcentrate ale acestuia, după caz.

În cazul ambelor avize, termenul prevăzut pentru eliberarea acestora este de 20 de zile lucrătoare de la înregistrarea cererii de solicitare de către vânzător. Procedura şi celelalte elemente privind obţinerea acestor avize sunt reglementate prin normele metodologice de aplicare din Legea 17/2014, iar în cazul neîndeplinirii acestei obligaţii, avizul se consideră ca fiind favorabil.

Anexa 1e Legea 17/2014

Anexa 1 E face parte integrantă din Normele Metodologice din 30 mai 2014 pentru aplicarea titlului I din Legea nr. 17/2014 și cuprinde două modele de formulare pentru comunicarea acceptării ofertei de vânzare, respectiv unul pentru persoane fizice și unul pentru persoane juridice şi entităţi fără personalitate juridică care se înregistrează în registrul comerţului: ANEXA nr. 1E.

După modificările aduse prin Ordinul nr. 26/278/M.7/2.717/2023 pentru modificarea anexei nr. 2 la Ordinul nr. 719/740/M.57/2.333/2014 privind aprobarea normelor metodologice pentru aplicarea titlului I din Legea nr. 17/2014 Anexa nr. 2 C a fost înlocuită cu Anexa nr. 3.

Astfel, aceasta face parte integrantă din Normele Metodologice din 30 mai 2014 pentru aplicarea titlului I din Legea nr. 17/2014  și conține un model de formular destinat persoanelor fizice pentru  solicitarea avizului specific al Ministerului Apărării Naționale și are următorul conținut: ANEXA NR. 3 (Anexa nr. 2c).

Procedura vânzare teren extravilan 

În conformitate cu art. 4 alin. (1) din Legea nr. 17/2014, procedura de vânzarea a unui teren agricol extravilan  este diferită în funcție de tipul terenului.

Astfel, dacă discutăm despre un teren agricol extravilan obișnuit, înstrăinarea acestuia prin vânzare se face cu respectarea condiţiilor de fond şi de formă prevăzute Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, precum şi a dreptului de preempţiune la preţ şi în condiţii egale cu cele prevăzute în ofertă, în următoarea ordine:

  • preemptori de rang I: coproprietarii, soţii, rudele până la gradul al treilea şi afinii până la gradul al treilea, în această ordine;
  • preemptori de rang II: proprietarii investiţiilor agricole pentru culturile de pomi, viţă-de-vie, hamei, irigaţii exclusiv private, aflate pe terenurile ce fac obiectul ofertelor de vânzare şi/sau arendaşii. În cazul în care pe terenurile supuse vânzării se află investiţii agricole pentru culturile de pomi, viţă-de-vie, hamei şi pentru irigaţii, prioritate la cumpărarea acestor terenuri au proprietarii acestor investiţii;
  • preemptori de rang III: proprietarii şi/sau arendaşii terenurilor agricole vecine cu terenul supus vânzării, cu respectarea dispoziţiilor prevăzute la alin. (2) şi (4);
  • preemptori de rang IV: tinerii fermieri;
  • preemptori de rang V: Academia de Ştiinţe Agricole şi Silvice «Gheorghe Ionescu-Şişeşti» şi unităţile de cercetare-dezvoltare din domeniile agriculturii, silviculturii şi industriei alimentare, organizate şi reglementate prin Legea nr. 45/2009 privind organizarea şi funcţionarea Academiei de Ştiinţe Agricole şi Silvice «Gheorghe Ionescu-Şişeşti» şi a sistemului de cercetare-dezvoltare din domeniile agriculturii, silviculturii şi industriei alimentare, cu modificările şi completările ulterioare, precum şi instituţiile de învăţământ cu profil agricol, în scopul cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan cu destinaţia strict necesară cercetării agricole, aflate în vecinătatea loturilor existente în patrimoniul acestora;
  • preemptori de rang VI: persoane fizice cu domiciliul/reşedinţa situat/situată în unităţile administrativ-teritoriale unde este amplasat terenul sau în unităţile administrativ-teritoriale vecine;
  • preemptori de rang VII: statul român, prin Agenţia Domeniilor Statului.

În schimb, dacă este vorba despre un teren extravilan pe care sunt situate situri arheologice clasate, vânzarea în acest caz, se face potrivit prevederilor Legii nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice, republicată, cu modificările ulterioare.

În cazul în care se dorește înstrăinarea prin vânzare a terenului, vânzătorul înregistrează, la primăria din raza unităţii administrativ-teritoriale unde se află terenul, o cerere prin care solicită afişarea ofertei de vânzare a terenului agricol situat în extravilan, în vederea aducerii acesteia la cunoştinţa preemptorilor. Cererea este însoţită de oferta de vânzare a terenului agricol şi de documentele doveditoare prevăzute de lege.

În termen de 5 zile lucrătoare de la înregistrarea cererii, primăria are obligaţia să afişeze timp de 45 de zile lucrătoare oferta de vânzare la sediul său şi, după caz, pe pagina de internet a acesteia.

În termen de 10 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii, primăria are obligaţia să notifice titularilor dreptului de preempţiune, la domiciliul, reşedinţa sau, după caz, sediul acestora, înregistrarea ofertei de vânzare, iar în cazul în care titularii dreptului de preempţiune nu pot fi contactaţi, notificarea se va face prin afişarea la sediul primăriei sau pe site-ul primăriei.

Titularii dreptului de preempţiune trebuie ca, în termenul de 45 de zile lucrătoare, să îşi manifeste în scris intenţia de cumpărare, să comunice acceptarea ofertei vânzătorului şi să o înregistreze la sediul primăriei unde aceasta a fost afişată. Primăria va afişa, inclusiv pe site-ul propriu, în termen de 3 zile lucrătoare de la înregistrarea acceptării ofertei de vânzare.

Comunicarea acceptării ofertei vânzătorului se înregistrează la primărie de către titularul dreptului de preempţiune însoţită de documentele justificative, prevăzute de lege.

În cazul în care titularii dreptului de preempţiune nu îşi manifestă intenţia de a cumpăra terenul, înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan se poate face către persoanele fizice cu respectarea următoarelor condiţii cumulative:

  • să aibă domiciliul/reşedinţa pe teritoriul naţional, respectiv să desfăşoare activităţi agricole pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel puţin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare;
  • să fie înregistrate de autorităţile fiscale române cu minimum 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare.

În cazul persoanelor juridice, dacă titularii dreptului de preemțiune nu își manifestă intenția de a cumpăra terenul, înstrăinarea prin vânzare a terenurilor situate în extravilan către acestea, se poate face cu respectarea următoarelor condiții cumulative:

  • să aibă sediul social şi/sau sediul secundar pe teritoriul naţional, respectiv să desfăşoare activităţi agricole pe teritoriul naţional o perioadă de cel puţin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare;
  • să prezinte înscrisurile din care să reiasă că, din venitul total al ultimilor 5 ani fiscali, minimum 75% reprezintă venit din activităţi agricole, aşa cum sunt prevăzute de Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal, cu modificările şi completările ulterioare, clasificate conform codului CAEN prin ordin al ministrului agriculturii şi dezvoltării rurale;
  • asociatul/acţionarul, persoană fizică/persoană juridică care deţine controlul societăţii să aibă domiciliul/sediul situat pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel puţin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan;

Dacă nu se exercită dreptul de preempţiune, potenţialii cumpărători pot depune la primărie un dosar care să cuprindă documentele doveditoare privind îndeplinirea condiţiilor prevăzute de lege, în termen de 30 de zile de la expirarea termenului de 45 de zile lucrătoare în care oferta de vânzare este afișată de către primărie.

În cazul neexercitării dreptului de preempţiune, dacă niciunul dintre potenţialii cumpărători, în termenul legal, nu îndeplineşte condiţiile pentru a putea cumpăra terenul agricol situat în extravilan, înstrăinarea acestuia prin vânzare se poate face către orice persoană fizică sau juridică.

Vânzare teren extravilan între rude

Astfel cum reiese din prevederile art. 4 alin. (1), anterior menționat, vânzarea terenurilor agricole aflate în extravilan se face cu respectarea dispozițiilor legale aplicabile și a dreptului de preemțiune.

Dreptul de preempțiune poate fi definit ca un „beneficiu, legal sau convenţional, acordat unei persoane, denumite preemptor, de a cumpăra un bun cu prioritate faţă de alte persoane, la acelaşi preţ.” Cu alte cuvinte, persoanele care au calitatea de preemptori în sensul dispozițiilor din Legea 17/2014 au prioritate la cumpărare în raport cu alte persoane, în contextul în care s-ar vinde un teren agricol extravilan.

După cum putem observa, articolul la care am făcut referire prevede o anumită ordine pentru exercitarea dreptului de preempțiune, în funcție de rangul pe care îl dețin preemptorii. Astfel, dețin calitatea de preemptori de rang I coproprietarii, soţii, rudele până la gradul al treilea şi afinii până la gradul al treilea, în această ordine.

Așadar, în cazul în care se dorește vânzarea unui teren agricol extravilan între rude, din perspectiva rangului, acestea au prioritate în raport cu preemptorii de rang inferior. Cu toate acestea, dar în cadrul rangului I rudele pot cumpăra cu prioritate numai dacă nu există coproprietari sau soți, respectiv dacă aceștia din urmă renunță la dreptul lor de preempțiune.