Dreptul de Preempțiune: Prioritate în Achiziții

Ce înseamnă drept de preempțiune?

În principiu, dreptul de preempţiune poate fi definit ca fiind un „beneficiu, legal sau convenţional, acordat unei persoane, denumite preemptor, de a cumpăra un bun cu prioritate faţă de alte persoane, la acelaşi preţ.” Cu alte cuvinte, dreptul de preempţiune este un drept subiectiv civil care conferă unei persoane fizice sau juridice, precum și statului român, preferinţă la cumpărarea unui bun, la preţ egal, atunci când proprietarul acestuia îl vinde, în contextul în care aceștia din urmă dețin calitatea de preemptori. Astfel, vânzarea bunului cu privire la care există un drept de preempţiune legal sau convenţional se poate face către un terţ numai sub condiţia suspensivă a neexercitării dreptului de preempţiune de către preemptor.

Dreptul de preempțiune poate fi legal, instituit în temeiul legii sau convențional, constituit prin convenția părților. De asemenea, acest drept poate privi atât bunuri mobile cât și bunuri imobile, cu mențiunea că termenul înăuntrul căruia poate fi exercitat este diferit. Termenul se calculează de la comunicarea ofertei către preemptor și este de cel mult 10 zile în cazul vânzării de bunuri mobile, respectiv  de cel mult 30 de zile, în cazul vânzării  bunurilor imobile, oferta considerându-se respinsă dacă nu a fost acceptată în termenul prevăzut de lege.

În ceea ce privește cadrul legal al dreptului de preemțiune, acesta este reglementat cu titlu general prin art. 1730-1740 din Codul civil, care constituie dreptul comun în materie, aplicându-se numai dacă prin lege sau contract nu se stabileşte altfel.

Ce înseamnă preemptor?

În conformitate cu dispozițiile art. 1730 alin. (1) C.civ: „În condiţiile stabilite prin lege sau contract, titularul dreptului de preempţiune, numit preemptor, poate să cumpere cu prioritate un bun.” Astfel, prin noțiunea de „preemptor” este denumit titularul dreptului de preempțiune, adică acea persoană care are drept de preferință la cumpărarea unui bun în raport cu alte persoane care și-ar dori să cumpere același bun, drept stabilit fie prin lege, fie prin voința părților.

Cine are drept de preempțiune?

Au drept de preempțiune persoanele cărora li s-a oferit acest drept fie prin lege, fie convențional.

Referitor la dreptul convențional de preempțiune, acesta se naște dintr-un contract, în temeiul căruia proprietarul unui bun se obligă faţă de o altă persoană, numită preemptor, ca, în cazul în care se va decide să vândă bunul respectiv, să îi acorde acestuia din urmă prioritate la cumpărare în raport cu alte persoane care ar dori să cumpere același bun, la preţ şi condiţii egale.  Menționăm că, în această situaţie, proprietarul bunului nu își asumă obligația de a vinde bunul, ci se obligă doar să îi acorde preferinţă, în caz de vânzare, persoanei cu care a încheiat convenţia.

În ceea ce privește dreptul legal de preempțiune,  titularii unui astfel de drept sunt cei care în temeiul legii au această calitate, respectiv cei care potrivit legii beneficiază de dreptul de  a cumpăra cu prioritate un anumit bun.

În continuare, prezentăm câteva exemple care răspund la întrebarea „Cine are drept de preempțiune?”, însă fără a avea  pretenția de a realiza o listă exhaustivă în acest sens.

Dreptul de preempțiune al chiriașului

Cu titlu de normă generală, art. 1828 C.civ instituie un drept de preempțiune în favoarea chiriașului. Astfel, în conformitate cu dispozițiile articolului menționat: „la  încheierea unui nou contract de închiriere a locuinței, chiriașul are, la condiții egale, drept de preferință”. Acest drept este însă condiționat de executarea de către chiriaș a obligațiilor născute în baza închirierii anterioare.

Legiuitorul a dispus și prin alte norme cu caracter special un drept de preempțiune în favoarea chiriașului. Astfel, în conformitate cu art. 4 alin (8) din Legea nr. 152/1998 privind înființarea Agenției Naționale pentru Locuințe: „Locuinţele prevăzute la alin. (3) lit. a) pot fi vândute, la cererea chiriaşului şi înaintea expirării primului an de închiriere, sau la cererea oricăror persoane, după expirarea primului an de închiriere, cu condiţia respectării dreptului de preempţiune în favoarea chiriaşului, de către autorităţile administraţiei publice locale ale unităţilor administrativ-teritoriale şi ale sectoarelor municipiului Bucureşti, în care sunt amplasate.”

Dreptul de preempțiune la vânzarea terenurilor forestiere

Acest drept este reglementat cu titlu general de dispozițiile art. 1746 C. Civ, conform căruia: „Terenurile din fondul forestier aflate în proprietate privată se pot vinde cu respectarea, în ordine, a dreptului de preempţiune al coproprietarilor sau vecinilor”, iar cu titlu special de prevederile art. 45 alin. (6) din Legea nr. 46/2008 privind Codul Silvic, potrivit căruia: „Coproprietarii şi vecinii proprietari de fond forestier, persoane fizice sau juridice, de drept public sau privat, au un drept de preempţiune, în ordinea prevăzută la art. 1.746 din Codul civil şi în condiţiile prezentei legi, la cumpărarea de terenuri din fondul forestier aflate în proprietate privată, la preţ şi în condiţii egale.”

Astfel, la vânzarea terenurilor forestiere au drept de preempțiune coproprietarii și vecinii proprietari de fond forestier.

Dreptul de preempțiune la vânzarea terenurilor agricole extravilane

Pentru a vedea cine are drept de preempțiune în contextul vânzării unui teren agricol situat în extravilan, se impune parcurgerea Legii 17/2014 care oferă acest drept, în ordinea rangului mai multor categorii de preemptori. Astfel, potrivit dispozițiilor reglementării anterior menționate, au drept de preempțiune:

• coproprietarii, soţii, rudele şi afinii până la gradul al treilea;
• proprietarii investiţiilor agricole;
• proprietarii şi/sau arendaşii terenurilor agricole vecine cu terenul supus vânzării; tinerii fermieri;
• Academia de Ştiinţe Agricole şi Silvice «Gheorghe Ionescu-Şişeşti» şi unităţile de cercetare-dezvoltare din domeniile agriculturii, silviculturii şi industriei alimentare, organizate şi reglementate prin Legea nr. 45/2009;
• persoane fizice cu domiciliul/reşedinţa situat/situată în unităţile administrativ-teritoriale unde este amplasat terenul sau în unităţile administrativ-teritoriale vecine;
• statul român.

Dreptul de preempțiune la înstrăinarea imobilului expropriat

În conformitate cu dispozițiile art. 37 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, „în cazul in care lucrările pentru care s-a facut exproprierea nu s-au realizat, iar expropriatorul dorește înstrăinarea imobilului, expropriatul – fost proprietar – are un drept prioritar la dobândire, la un preț ce nu poate fi mai mare decât despăgubirea actualizată. În acest scop, expropriatorul se va adresa în scris fostului proprietar, iar dacă acesta nu optează pentru cumpărare sau dacă nu răspunde expropriatorului în termen de 60 de zile de la primirea notificării, acesta din urmă poate dispune de imobil.”

Astfel în cazul exproprierii pentru utilitate publică, dacă expropriatorul dorește să înstrăineze prin vânzare imobilul expropriat, fostul proprietar are un drept legal de preempțiune la cumpărarea acestuia.

Dreptul de preempțiune la înstrăinarea monumentelor istorice

Regimul juridic al monumentelor istorice este reglementat de Legea nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice. În conformitate cu art. 1 alin. (2) din acest act normativ „monumentele istorice sunt bunuri imobile, construcţii şi terenuri situate pe teritoriul României, semnificative pentru istoria, cultura şi civilizaţia naţională şi universală.”Aceste monumente pot aparține fie domeniului public sau privat al statului, al judeţelor, oraşelor sau comunelor, fie  proprietății private a persoanelor fizice sau juridice. În cazul în care fac parte integrantă din proprietatea publică a statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale, monumentele istorice sunt inalienabile, imprescriptibile şi insesizabile, astfel că nu pot fi înstrăinate.

În contextul în care discutăm despre monumente istorice aflate în proprietatea persoanelor fizice sau juridice de drept privat, acestea pot fi înstrăinate prin vânzare. Înstrăinarea acestora se face, sub sancțiunea nulității absolute a vânzării, numai cu respectarea dreptului de preempţiune, aparținând, după cum urmează:

• statului român, exercitat prin Ministerul Culturii şi Cultelor, pentru monumentele istorice clasate în grupa A sau prin serviciile publice deconcentrate ale acestuia din urmă,  pentru monumentele istorice clasate în grupa B;
• unităţilor administrativ-teritoriale.

Drept de preempțiune teren intravilan

Din perspectiva dreptului de preempțiune, spre deosebire de situația terenurilor aflate în extravilan, a căror vânzare se bucură de o reglementare specială în Legea nr. 17/2014, fiind instituit astfel un drept legal de preempțiune, terenurile situate în intravilan sunt supuse în contextul înstrăinării acestora prin vânzare normelor de drept comun referitoare la exercitarea dreptului de preempțiune.

Astfel, cu privire la terenurile situate în intravilan, nu există un drept de preempțiune legal instituit, dar un astfel de drept poate fi constituit pe cale convențională, prin voința părților.

Drept de preempțiune teren extravilan

Dreptul de preempțiune aferent vânzării terenurilor situate în extravilan este reglementat prin Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării terenurilor agricole situate în extravilan şi de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăţilor ce deţin în administrare terenuri proprietate publică şi privată a statului cu destinaţie agricolă şi înfiinţarea Agenţiei Domeniilor Statului. Astfel, potrivit dispozițiilor acestei legi, se instituie un drept de preempțiune legal în ceea ce privește vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan.

În conformitate cu prevederile art. 4  alin. (1) din această reglementare, înstrăinarea prin vânzare a unui teren agricol extravilan se face cu respectarea condiţiilor de fond şi de formă prevăzute de Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, precum şi cu respectarea dreptului de preempţiune la preţ şi în condiţii egale cu cele prevăzute în ofertă, în următoarea ordine:

• preemptori de rang I: coproprietarii, soţii, rudele până la gradul al treilea şi afinii până la gradul al treilea, în această ordine;
• preemptori de rang II: proprietarii investiţiilor agricole pentru culturile de pomi, viţă-de-vie, hamei, irigaţii exclusiv private, aflate pe terenurile ce fac obiectul ofertelor de vânzare şi/sau arendaşii. În cazul în care pe terenurile supuse vânzării se află investiţii agricole pentru culturile de pomi, viţă-de-vie, hamei şi pentru irigaţii, prioritate la cumpărarea acestor terenuri au proprietarii acestor investiţii;
• preemptori de rang III: proprietarii şi/sau arendaşii terenurilor agricole vecine cu terenul supus vânzării, cu respectarea dispoziţiilor prevăzute la alin. (2) şi (4);
• preemptori de rang IV: tinerii fermieri;
• preemptori de rang V: Academia de Ştiinţe Agricole şi Silvice «Gheorghe Ionescu-Şişeşti» şi unităţile de cercetare-dezvoltare din domeniile agriculturii, silviculturii şi industriei alimentare, organizate şi reglementate prin Legea nr. 45/2009 privind organizarea şi funcţionarea Academiei de Ştiinţe Agricole şi Silvice «Gheorghe Ionescu-Şişeşti» şi a sistemului de cercetare-dezvoltare din domeniile agriculturii, silviculturii şi industriei alimentare, cu modificările şi completările ulterioare, precum şi instituţiile de învăţământ cu profil agricol, în scopul cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan cu destinaţia strict necesară cercetării agricole, aflate în vecinătatea loturilor existente în patrimoniul acestora;
• preemptori de rang VI: persoane fizice cu domiciliul/reşedinţa situat/situată în unităţile administrativ-teritoriale unde este amplasat terenul sau în unităţile administrativ-teritoriale vecine;
• preemptori de rang VII: statul român, prin Agenţia Domeniilor Statului.

Dreptul de preempțiune al vecinilor

Din perspectiva dreptului de preempțiune al vecinilor, un astfel de drept este reglementat în contextul înstrăinării prin vânzare a terenurilor forestiere aflate în proprietate privată. Cu titlu general, acest drept este reglementat de art. 1746 C. Civ, conform căruia: „Terenurile din fondul forestier aflate în proprietate privată se pot vinde cu respectarea, în ordine, a dreptului de preempţiune al coproprietarilor sau vecinilor.”

Însă, raportat la exercitarea dreptului de preempțiune în contextul vânzării terenurilor forestiere, dreptul comun în materie se completează cu dispozițiile Legii 46/2008 privind Codul Silvic care reglementează, printre altele, condițiile de exercitare ale dreptului de proprietate asupra terenurilor care constituie fondul forestier naţional. Astfel, în conformitate cu dispozițiile art. 45 alin. (6) din Codul Silvic, în contextul vânzării unui teren forestier: „Coproprietarii şi vecinii proprietari de fond forestier, persoane fizice sau juridice, de drept public sau privat, au un drept de preempţiune, în ordinea prevăzută la art. 1.746 din Codul civil şi în condiţiile prezentei legi, la cumpărarea de terenuri din fondul forestier aflate în proprietate privată, la preţ şi în condiţii egale.”

În acest sens, conform prevederilor antemenționate, în cazul în care se dorește înstrăinatea prin vânzare a unui teren forestier, vânzătorul are obligaţia de a-i înştiinţa în scris pe toţi preemptorii, fie prin executor judecătoresc, fie printr-un notar public, despre intenţia de vânzare, arătând şi preţul cerut pentru terenul ce urmează a fi vândut. Corelativ obligației impuse vânzătorului, titularii dreptului de preempţiune, respectiv coproprietarii și vecinii, au obligația de a-și manifesta în scris intenţia de cumpărare şi totodată de a comunica acceptarea ofertei de vânzare sau, după caz, de a o înregistra la sediul primăriei unde aceasta a fost afişată, în termen de 30 de zile de la comunicare sau, după caz, de la afişarea acesteia la sediul primăriei. În cazul în care niciunul dintre preemptori nu îşi manifestă intenţia de cumpărare în termenul prevăzut de lege, vânzarea terenului este liberă.

În ceea ce privește dreptul de preempțiune al vecinilor, alin. (9) al art. 45 din Codul Silvic, prevede o limitare a acestuia, în sensul în care dacă terenul care urmează să fie vândut este limitrof cu fondul forestier proprietate publică a statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale, exercitarea dreptului de preempţiune al acestora din urmă prevalează în raport cu dreptul de preempţiune al vecinilor.

În conformitate cu prevederile art. 45 alin. (11) din Codul Silvic „Nerespectarea de către vânzător a obligaţiei prevăzute la alin. (7) sau vânzarea terenului la un preţ mai mic ori în condiţii mai avantajoase decât cele arătate în oferta de vânzare atrage anulabilitatea vânzării.” Astfel, în contextul în care proprietarul unui teren forestier ar înstrăina un astfel de teren prin vânzare, fără respectarea dispozițiilor legale privitoare la dreptul de preempțiune al coproprietarilor sau al vecinilor, sau când este cazul, al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale, un astfel de contract ar fi sancționat cu nulitatea relativă, la cererea beneficiarului dreptului de preempțiune.

De asemenea, după cum am enunțat mai sus, cu referire la dreptul de preempțiune în cazul terenurilor agricole extravilane, Legea 17/2014 instituie, de asemenea, prin art. 4 alin (1) un drept de preempțiune al vecinilor, respectiv dreptul proprietarilor şi/sau arendaşilor terenurilor agricole vecine cu terenul supus vânzării.