Posesie teren fără acte

Blog

Posesia terenului fără acte reprezintă o situație juridică complexă, frecvent întâlnită în practica judiciară, mai ales în zonele rurale. Această stare de fapt se referă la exercitarea drepturilor de proprietate asupra unui teren în absența unui titlu legal valabil, cum ar fi un contract de vânzare-cumpărare, contract de donație sau un certificat de moștenitor. Complexitatea acestei probleme derivă din tensiunea dintre realitatea faptică a posesiei și lipsa unui fundament juridic formal pentru aceasta.

teren

Ce este actul de posesie?

Actul de posesie este definit în mod explicit de Codul Civil la articolul 916. Conform acestei prevederi legale, posesia reprezintă exercitarea efectivă a prerogativelor conferite de dreptul de proprietate asupra unui bun de către persoana care îl stăpânește și care se comportă ca un proprietar. Este important de menționat că posesorul poate exercita aceste prerogative fie în mod direct, prin putere proprie, fie prin intermediul altei persoane.

Posesia se caracterizează prin două elemente fundamentale care trebuie să coexiste pentru a fi validă din punct de vedere juridic. Primul element, denumit „corpus„, reprezintă aspectul material al posesiei. Acesta se manifestă prin deținerea fizică a bunului, care în cazul unui teren poate însemna cultivarea acestuia, construirea pe el sau întreținerea sa. Al doilea element, numit „animus„, reprezintă aspectul intențional al posesiei. Acesta se referă la intenția posesorului de a se comporta ca un proprietar legitim, exercitând drepturile asupra terenului ca și cum ar fi proprietarul de drept.

Posesorul beneficiază de dreptul de a folosi și de a se bucura de terenul pe care îl posedă, dar în același timp trebuie să respecte anumite obligații legale. Acestea includ plata impozitelor aferente terenului și respectarea reglementărilor locale aplicabile. În anumite condiții specificate de lege, posesorul poate dobândi dreptul de proprietate asupra terenului prin intermediul uzucapiunii, dacă posedă terenul pentru o perioadă îndelungată de timp și într-un mod care îndeplinește criteriile de continuitate, publicitate și pașnicitate.

Posesie teren fără acte

Posesia terenului fără acte se referă la situația în care o persoană deține și utilizează un teren fără a avea un titlu de proprietate valabil din punct de vedere legal. Articolul 919 din Codul Civil stabilește o prezumție importantă în favoarea posesorului, stipulând că acesta este prezumat proprietar până la proba contrară. Această prezumție se aplică tuturor bunurilor, cu excepția imobilelor înscrise în cartea funciară. Este important de menționat că această prezumție de proprietate poate fi răsturnată dacă se dovedește că posesia este precară, adică exercitată în numele altei persoane.

Articolul 928 din Codul Civil prevede principalul efect juridic al posesiei, și anume posibilitatea de a dobândi proprietatea asupra bunului posedat prin uzucapiune, în condițiile prevăzute de lege. Pentru ca posesorul să poată dobândi dreptul de proprietate prin uzucapiune, posesia sa trebuie să îndeplinească anumite condiții cumulative. Aceasta trebuie să fie continuă, fără întreruperi semnificative care să pună sub semnul întrebării exercitarea constantă a drepturilor de proprietate. De asemenea, posesia trebuie să fie publică, ceea ce înseamnă că posesorul trebuie să acționeze în mod vizibil, fără a-și ascunde acțiunile de stăpânire asupra terenului. O altă condiție este ca posesia să fie pașnică, fără a implica conflicte sau acte de violență care ar pune sub semnul întrebării legitimitatea sa. În cele din urmă, posesia trebuie să fie exercitată sub nume de proprietar, ceea ce presupune că posesorul trebuie să aibă intenția clară de a se comporta ca un proprietar legitim al terenului.

Proceduri alternative de notare a posesiei în cartea funciară

Pe lângă acțiunea în constatarea uzucapiunii, care reprezintă calea clasică de dobândire a proprietății prin posesie îndelungată, Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996 a introdus mecanisme alternative menite să faciliteze recunoașterea drepturilor reale prin notarea posesiei în cartea funciară. Aceste proceduri oferă posibilități suplimentare pentru clarificarea situației juridice a terenurilor posedate fără acte.

Prima dintre aceste proceduri este înregistrarea sistematică, care se realizează din oficiu pentru toate imobilele dintr-o unitate administrativ-teritorială. Această procedură permite notarea posesiei în cartea funciară pe baza fișei de date a imobilului și a unei adeverințe eliberate de primărie. Un avantaj semnificativ al acestei proceduri este că determină intabularea automată a dreptului de proprietate la împlinirea unui termen de 3 ani de la notarea posesiei, oferind astfel o cale rapidă de consolidare a drepturilor posesorului.

A doua procedură alternativă este înregistrarea sporadică, care se realizează la cererea persoanelor interesate pentru anumite categorii de imobile. Această procedură necesită întocmirea unei documentații cadastrale, obținerea unei adeverințe de la primărie, încheierea unui proces-verbal de vecinătate, precum și o declarație autentică a posesorului și alte înscrisuri relevante. Avantajul acestei proceduri constă în faptul că permite dobândirea proprietății fie în termen de 3 ani de la notarea posesiei, fie oricând ulterior în baza unui act translativ de proprietate.

Aceste proceduri alternative oferă avantaje importante pentru posesorii fără acte. Ele permit înscrierea corectă a imobilului în evidențele de cadastru, oferă posibilitatea obținerii unui extras de carte funciară, facilitează dobândirea rapidă a proprietății tabulare și permit valorificarea ulterioară a imobilului în circuitul civil, de exemplu prin încheierea unor contracte de vânzare-cumpărare.

În concluzie, deși posesia terenurilor fără acte ridică probleme juridice complexe, cadrul legal actual oferă soluții viabile pentru clarificarea regimului juridic al imobilelor și dobândirea dreptului de proprietate de către posesorii de bună-credință. Fie prin acțiunea clasică în constatarea uzucapiunii, fie prin mecanismele mai recente de notare a posesiei în cartea funciară, persoanele care dețin terenuri fără acte au la dispoziție instrumente juridice eficiente pentru consolidarea drepturilor lor și reintegrarea imobilelor în circuitul civil legal.