Se poate ridica o construcție fără acordul vecinilor?

Blog

În principiu, se pot efectua lucrări de construcții, cu respectarea autorizaţiei de construire, atunci când obținerea acesteia este necesară, precum şi a reglementărilor privind proiectarea şi executarea construcţiilor, fără acordul vecinilor. Excepție fac cazurile în care legea prevede în mod expres necesitatea obținerii unui astfel de acord.

În conformitate cu pct. 16 din Anexa 2 a Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, noțiunea de lucrări de construcţii se referă la operaţiunile specifice prin care:

– se realizează construcţii de orice fel – civile, industriale, agrozootehnice, edilitare subterane şi aeriene, căi de comunicaţii, lucrări inginereşti, de artă etc.;

– se desfiinţează astfel de construcţii prin demolare, dezmembrare, dinamitare etc.

Situațiile în care acordul vecinilor la edificarea construcțiilor este obligatoriu sunt reglementate în mod expres de Normele Metodologice din 2009 de aplicare a Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii.

Când este nevoie de acordul vecinilor?

Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 50/1991 reglementează în mod expres 3 situații în care este obligatorie obținerea acordului vecinilor pentru edificarea unor construcții. Astfel, conform dispozițiilor legale prevăzute de art. 27 alin. (1) din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 50/1991, acordul vecinilor este necesar în următoarele situaţii:

  1. pentru construcţiile noi, amplasate adiacent construcţiilor existente sau în imediata lor vecinătate şi numai dacă sunt necesare măsuri de intervenţie pentru protejarea acestora;
  2. pentru lucrări de construcţii necesare în vederea schimbării destinaţiei în clădiri existente;
  3. în cazul amplasării de construcţii cu altă destinaţie decât cea a clădirilor învecinate.

 

Discută cu un avocat din Cluj chiar astăzi.

Află cum te putem ajuta. Trimite-ne câteva detalii despre cazul tău iar un reprezentant al echipei noastre te va contacta în cel mai scurt timp posibil.

Discută cu un avocat

Potrivit alin. (2) al aceluiași articol, situațiile prevăzute la alin. (1) lit. a) vizează cazurile în care, prin ridicarea unei construcţii noi în vecinătatea imediată a unei construcţii existente, pot fi cauzate acesteia prejudicii privind:

  • rezistenţa mecanică şi stabilitatea,
  • securitatea la incendiu,
  • igiena, sănătatea şi mediul,
  • siguranţa în exploatare.

Cauzele acestor situaţii pot fi, spre exemplu, alipirea la zidul calcan, fundarea la o cotă mai adâncă decât cea a tălpii fundaţiei construcţiei existente, afectarea gradului de însorire.

Totodată, situaţiile prevăzute la alin. (1) lit. b) şi c) se referă la cazurile în care, ca urmare a investiţiei noi pot fi create situaţii de disconfort generate de incompatibilităţi între funcţiunea preexistentă şi cea propusă, atât în situaţia în care se aduc modificări de destinaţie a spaţiilor în interiorul unei clădiri, cât şi în situaţia în care funcţionalitatea unei construcţii noi este incompatibilă cu caracterul şi funcţionalitatea zonei în care urmează să se integreze.

Acordul vecinilor este însă condiţionat de asigurarea, prin proiectul tehnic şi autorizaţia de construire/desfiinţare a construcției, a măsurilor de punere în siguranţă a construcţiei preexistente, măsuri rezultate din raportul de expertiză tehnică întocmit la comanda investitorului noii construcţii. Referitor la forma în care trebuie exprimat acordul vecinilor, important de menționat în acest caz este faptul că acesta este valabil numai dacă este dat în formă autentică.

Conform alin. (6) al art. 27 din Normele Metodologice de aplicare a Legii 50/1991: „Refuzul nejustificat de a-şi da acordul se constată de către instanţa de judecată competentă, hotărârea acesteia urmând să fie acceptată de către emitentul autorizaţiei de construire/desfiinţare în locul acordului vecinilor.”

Astfel, în cazul în care vecinul refuză să-și dea acordul în mod nejustificat, persoana care dorește ridicarea unei noi construcții, are posibilitatea de a solicita pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să constate existența unui abuz de drept din partea proprietarului vecin. Într-un astfel de caz, instanța va evalua în funcție de datele concrete ale situației dacă există sau nu un refuz nejustificat al vecinului de a-și exprima acordul, iar în cazul în care pronunță o hotărâre favorabilă celui care dorește să construiască, aceasta va putea substitui acordul vecinului în dosarul de autorizare a construcției.

De asemenea, cu titlu general, Codul Civil prevede în cadrul art. 611-615 o serie de reguli de construire menite să asigure respectarea limitelor de vecinătate.

Astfel, în conformitate cu dispozițiile legale anterior menționate, în cazul edificării unei construcții, proprietarul acesteia este obligat:

  • să îşi facă streaşina astfel încât apele provenind de la ploi să nu se scurgă pe fondul proprietarului vecin;
  • să respecte o distanţă minimă de 60 de cm faţă de linia de hotar, dacă nu se prevede altfel prin lege sau prin regulamentul de urbanism, astfel încât să nu se aducă atingere drepturilor proprietarului vecin;
  • să nu facă fereastră sau deschidere în zidul comun fără acordul proprietarilor vecini;
  • să păstreze o distanță de cel puţin 2 metri intre fondul aparţinând proprietarului vecin şi fereastra pentru vedere, balconul ori alte asemenea lucrări ce ar fi orientate către acest fond;
  • să păstreze o distanță minimă de cel puțin 1 metru între fereastra pentru vedere, balconul sau alte asemenea lucrări și fondul învecinat, în cazul în care acestea nu sunt paralele cu linia de hotar îndreptată spre acesta;

Orice derogare de la regulile prezentate mai sus, poate fi făcută numai cu acordul vecinilor exprimat în formă autentică. Astfel, acordul vecinilor este necesar și în cazurile în care se dorește efectuarea unor construcții derogând de la regulile impuse de Codul Civil în această materie.

Acordul vecinilor Legea 50/1991

Acordul vecinilor în cazul edificării de noi construcții este prevăzut în anexa nr. 1 la Legea 50/1991, la pct. 2.5.6. al secţiunii I „Piese scrise” a cap. A. „Documentaţia tehnică pentru autorizarea executării lucrărilor de construire”.

În conformitate cu dispozițiile legale antemenționate, documentaţia tehnică pentru autorizarea executării lucrărilor de construire trebuie să cuprindă: „Acordul asociaţiei de proprietari conform prevederilor legale în vigoare, exprimat în formă autentică, pentru construcţiile noi, amplasate adiacent construcţiilor existente sau în imediata lor vecinătate – şi numai dacă sunt necesare măsuri de intervenţie pentru protejarea acestora -, pentru lucrări de construcţii necesare în vederea schimbării destinaţiei în clădiri existente, precum şi în cazul amplasării de construcţii cu altă destinaţie decât cea a clădirilor învecinate.

Cadastru fără acordul vecinilor

În conformitate cu dispozițiile Legii 7/1996 a cadastrului şi a publicităţii imobiliare, cadastrul şi cartea funciară formează un sistem unitar şi obligatoriu de evidenţă tehnică, economică şi juridică, de importanţă naţională, a tuturor imobilelor de pe întregul teritoriu al ţării.

Scopul acestui sistem este:

  • determinarea informaţiilor tehnice, economice şi juridice referitoare la imobile;
  • asigurarea publicităţii drepturilor reale imobiliare, a drepturilor personale, a actelor şi faptelor juridice, precum şi a oricăror altor raporturi juridice, prin cartea funciară;
  • furnizarea de date instituţiilor publice ale statului, necesare sistemului de impozitare şi pieţei imobiliare;
  • asigurarea securităţii tranzacţiilor imobiliare şi facilitarea creditului ipotecar.

Totodată, cadastrul realizează identificarea, măsurarea, descrierea şi înregistrarea imobilelor în documentele cadastrale şi reprezentarea acestora pe hărţi şi planuri cadastrale.

Conform art. 78 alin. (1) din Regulamentul de recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară din 13 februarie 2023, emis de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară,  procesul verbal de vecinătate este: „actul de constatare a situației din teren, încheiat între deținătorul imobilului care face obiectul documentației cadastrale și deținătorii imobilelor învecinate, prin care se exprimă acordul cu privire la identificarea corectă a limitelor comune recunoscute de către aceștia.”

Procesul verbal de vecinătate, prin care vecinii își exprimă acordul, constituie piesă obligatorie la documentațiile cadastrale care au ca obiect înscrierea în sistemul integrat de cadastru și carte funciară a:

  • imobilelor situate în extravilan în zone necooperativizate pentru care nu au fost emise titluri de proprietate;
  • imobilelor pentru care se solicită notarea posesiei, indiferent dacă sunt situate în intravilan sau extravilan, cu excepțiile prevăzute de lege.

Astfel, în cazurile neprevăzute în mod expres de lege, acordul vecinilor nu este obligatoriu la înscrierea imobilelor în sistemul de cadastru și carte funciară. În egală măsură, nu este necesar acordul vecinilor în cazul în care pentru imobilul învecinat a fost semnat un proces-verbal de vecinătate în prealabil.

Atunci când legea o impune, nesemnarea sau refuzul semnării procesului-verbal de vecinătate prin care proprietarul/posesorul/deținătorul imobilului vecin își exprimă acordul cu privire la identificarea corectă a limitelor comune dintre imobile, constituie motiv de respingere a cererii de înregistrare a imobilului în evidențele cadastrale.