Contract de vânzare – cumpărare – ce trebuie să știi

Blog

Ce Este un Contract de Vânzare-Cumpărare?

În conformitate cu art. 1.650 Cod civ., contractul de vânzare poate fi definit, pe scurt, ca un acord juridic prin care un vânzător transferă dreptul de proprietate asupra unui bun către un cumpărător, în schimbul unui preț convenit între părți. Cu titlu preliminar, observăm că în noua reglementare, spre deosebire de prevederile Vechiului Cod civil, legiuitorul tratează același contract, dar sub denumirea „Contractul de vânzare, renunțând astfel la denumirea anterioară de „Contract de vânzare-cumpărare”.

Contractul de vânzare cumpărare reprezintă cel mai frecvent utilizat tip de contract special în viața cotidiană, fiind fundamental în tranzacțiile civile și comerciale. Din acest motiv, beneficiază de o reglementare legală vastă și riguroasă, cu privire la clauzele obligatorii sau facultative care trebuie sau pot face parte integrantă din acesta.

Caracteristicile juridice ale contractului de vânzare cumpărare:

  • Un contract de vânzare cumpărare este un contract bilateral și consensual, ceea ce înseamnă că validitatea lui depinde de acordul mutual al ambelor părți implicate – vânzătorul și cumpărătorul. De principiu, contractul de vânzare cumpărare se consideră valabil încheiat la momentul în care ambele părți își exprimă consimțământul asupra tuturor clauzelor contractuale, chiar și verbal, fără a fi necesar ca voința lor să fie consemnată în mod obligatoriu printr-un înscris. Cu toate acestea, în funcție de obiectul contractului de vânzare cumpărare sau de modalitatea de încheiere a acestuia, Codul civil instituie pentru anumite categorii de vânzări, menționate expres, o serie de rigori de formă ad validitatem, a căror încălcare atrage nulitatea absolută a contractului.
  • Un contract de vânzare cumpărare este un contract sinalagmatic, adică implică obligații reciproce pentru părțile contractante. Vânzătorul se obligă să transfere dreptul de proprietate asupra bunului, iar cumpărătorul se obligă să plătească prețul stabilit. Din acest punct de vedere, contractul de vânzare cumpărare este unul eminamente oneros, prin care se urmăresc interese patrimoniale.
  • De regulă, un contract de vânzare cumpărare este un contract comutativ, însemnând că ambele părți cunosc întinderea obligațiilor contractuale asumate, dar poate avea și caracter aleatoriu, când cel puțin una dintre părți își asumă un risc din punct de vedere al obligațiilor, incident de exemplu în vânzarea bunului altuia sau vânzarea bunurilor viitoare.
  • Caracterul translativ de proprietate, este principalul atribut al unui contract de vânzare cumpărare, cumpărătorul devenind prin vânzare proprietarul bunului ce face obiectul contractului. Transferul proprietății, în mod abstract, operează, de regulă, de la momentul încheierii contractului în mod valabil, chiar dacă predarea bunului are loc ulterior acestui moment. Această caracteristică este relevantă, mai ales în contextul în care vânzarea nu are întotdeauna un obiect material susceptibil predării, cum este în cazul vânzării unui drept de creanță, unui drept de proprietate intelectuală, unui drept succesoral, etc.

Elementele constitutive ale unui contract de vânzare cumpărare:

  • Părțile contractante: Vânzătorul și cumpărătorul, care trebuie să aibă capacitate juridică deplină sau să fie reprezentați legal.
  • Obiectul contractului: Transferul de proprietate asupra bunului sau bunurilor care fac obiectul vânzării în materialitatea sa, ori sub drepturile abstracte.  Acestea trebuie să fie clar definite și existente la momentul încheierii unui contract de vânzare cumpărare.
  • Prețul: Valoarea convenită pentru bun, exprimată în bani sau în alt echivalent valoric. Prețul trebuie să fie real, serios și determinat sau determinabil.

În funcție de natura bunului vândut, dar fără a interesa valoarea tranzacției, contractul de vânzare-cumpărare poate fi necesar să fie încheiat într-o anumită formă juridică pentru a fi valabil și a produce efecte. De exemplu, pentru vânzarea bunurilor imobile, fiind supuse înscrierii în cartea funciară, potrivit art. 1.244 Cod civ., contractul de vânzare cumpărare trebuie încheiat în forma autentică, adică în fața unui notar public.

Discută cu un avocat din Cluj chiar astăzi.

Află cum te putem ajuta. Trimite-ne câteva detalii despre cazul tău iar un reprezentant al echipei noastre te va contacta în cel mai scurt timp posibil.

Discută cu un avocat

Prin efectul unui contract de vânzare cumpărare, proprietatea bunului se transferă de la vânzător la cumpărător. Acest transfer este condiționat de plata prețului și, în cazul bunurilor imobiliare, de îndeplinirea cerințelor legale adiționale, cum ar fi înregistrarea tranzacției în registrele publice.

Un contract  de vânzare-cumpărare este un instrument juridic esențial în economia de piață și în relațiile civile. Este important ca atât vânzătorii, cât și cumpărătorii să înțeleagă bine termenii și condițiile acestui tip de contract, precum și implicațiile legale ale încheierii și executării lui. Acesta reprezintă un acord juridic complex, cu implicații semnificative pentru ambele părți, care naște și o serie de obligații subsecvente, cum ar fi obligația de garanție de bună funcționare, contra viciilor ascunse, contra evicțiunii, etc.

Există o Sumă Minimă pentru un Contract de Vânzare-Cumpărare?

Codul civil nu prevede o limită a valorii contractului, respectiv un prag minimal sau maximal al prețului, părțile fiind libere să încheie contracte de vânzare sub toate varietățile prevăzute de lege, fără a fi restricționate din punct de vedere al unei sume prestabilite pentru încheierea unui contract de vânzare-cumpărare. Valorile implicate în aceste contracte pot varia considerabil, în funcție de natura bunului tranzacționat și de acordul părților. Important este ca prețul să fie real și serios, adică să reflecte adevărata intenție a părților de a face schimbul de bunuri contra unei sume de bani sau a unui echivalent valoric.

Contract de Vânzare-Cumpărare cu Clauză de Întreținere

Contractul de vânzare-cumpărare cu clauză de întreținere nu reprezintă altceva decât un tip special de contract reglementat de legislația românească. Practic, această variațiune a vânzării constituie însuși contractul de întreținere, pe care Codul civil îl analizează drept un de contract distinct, care beneficiază de propria reglementare, în cuprinsul art. 2.254 – 2.263.

Practic, un contract de vânzare cumpărare cu clauză de întreținere implică transferul dreptului de proprietate asupra unui bun, în mod obișnuit un imobil, de la beneficiarul întreținerii, la întreținător, dar nu în schimbul unui preț, ci în considerarea asumării unei obligații de întreținere a dobânditorului bunului față de „vânzător”.

Așadar, un contract de vânzare cumpărare cu clauză de întreținere presupune nu doar transferul proprietății, ci și angajamentul „cumpărătorului” de a oferi întreținere „vânzătorului”, de obicei, pentru restul vieții acestuia. Întreținerea poate include, de exemplu, asigurarea nevoilor de bază ale beneficiarului, cum ar fi hrana, îmbrăcăminte, curățenie, îngrijirea medicală, suport material, etc. Cu alte cuvinte, creditorul obligației de întreținere se obligă să presteze întreținere conform termenilor stabiliți în contract, fiind o obligație corelativă transferului proprietății unui imobil, la momentul încheierii contractului.

Prin urmare, deoarece angajamentul asumat prin contractul de întreținere rămâne în vigoare chiar și după transferul proprietății, fără ca vreuna dintre părți să cunoască pentru cât timp, adică întinderea acestei obligației de întreținere, acest contract este unul aleatoriu. În plus, în cazul în care cumpărătorul nu își îndeplinește obligațiile de întreținere, vânzătorul poate avea căi legale de anulare a contractului de vânzare cumpărare cu clauză de întreținere.

Clauzele unui astfel de contract este necesar să fie bine analizate și pe deplin asumate de către ambele părți, deoarece implică angajamente pe termen lung și poate avea implicații semnificative, atât patrimoniale, cât și nepatrimoniale.

Așadar, contractul de vânzare-cumpărare cu clauză de întreținere este o opțiune considerabilă în anumite situații, oferind beneficii ambelor părți implicate. Totuși, datorită complexității și angajamentelor pe termen lung pe care le presupune, este esențial ca termenii să fie bine înțeleși și corespunzător documentați.

Contract de Vânzare-Cumpărare cu Clauză Viageră

Contractul de vânzare-cumpărare cu clauză viageră este o formă specifică de contract reglementată în dreptul civil român, care implică un acord în care „vânzătorul” (credirentierul) transferă proprietatea unui bun, de regulă un imobil, către un cumpărător (debirentier), dar nu în schimbul unui preț, ci al unei rente viagere. Aceasta înseamnă că vânzătorul primește o sumă de bani periodică (de exemplu, lunară sau anuală), pe tot parcursul vieții sale.

În concret, contractul de vânzare-cumpărare cu clauză viageră este de fapt un tip de contract special, reglementat de articolele 2.242 – 2.253 Cod civil.

În contractul de rentă viageră, transferul dreptului de proprietate se realizează imediat, dar vânzătorul beneficiază de o rentă viageră, care este o formă de plată periodică a unei sume de bani ce continuă pe durata întregii vieți a vânzătorului.

Acest tip de contract este adesea folosit în cazul proprietăților imobiliare, unde vânzătorul, în schimbul transferului proprietății, primește o securitate financiară pentru restul vieții.

Drepturile și obligațiile părților:

  • Vânzătorul (credirentierul): Își menține dreptul de a primi renta viageră convenită, care îi asigură un venit constant. În unele cazuri, vânzătorul poate continua să locuiască în proprietate.
  • Cumpărătorul (debirentierul): Devine proprietarul bunului, dar are obligația de a plăti renta viageră. Este responsabil de plata la intervalele stabilite și poate fi supus unor penalități în caz de neplată.

Contractul trebuie să specifice clar termenii rentei viagere, inclusiv valoarea, frecvența plăților și condițiile specifice în care acestea este necesar să se realizeze. Astfel, este important ca ambele părți să înțeleagă natura pe termen lung a angajamentelor asumate și potențialele implicații financiare.

Pentru vânzător, un avantaj major este obținerea unui venit stabil și constant, ceea ce poate fi deosebit de oportun pentru persoanele în vârstă care nu au alte surse de venit. Pentru cumpărător, contractul oferă șansa probabilă de a dobândi proprietatea la un preț global mai mic, dar cu angajamentul de plăți pe termen lung și nedeterminat în timp, la momentul încheierii contractului. Astfel, contractul de rentă viageră este, de asemenea, un contract cu titlu aleatoriu, deoarece niciuna dintre părți nu pot cunoaște sau anticipa dacă valoarea cumulată a rentei va ajunge să depășească valoarea imobilului dobândit, sau va fi una inferioară, deoarece depinde strict de longevitatea vieții credirentierului.