Exproprierea pentru cauză de utilitate publică
Noțiunea de expropriere ne este cunoscută ca fiind o procedură în urma căreia un bun proprietate privată își schimbă regimul juridic, devenind bun proprietate publică.
Această trecere forțată din domeniul privat în domeniul public se realizează pentru cauză de utilitate publică, cu consecința plății din partea statului către proprietarul imobilului a unei despăgubiri prealabile și corespunzătoare valorii de piață a bunului expropriat. Bineînteles, întreaga operațiune juridică trebuie sa se realizeze sub controlul de legalitate al instanței de judecată.
Reglementările care guvernează exproprierea pentru cauză de utilitate publică sunt Legea 33/1994, ca prevederi generale de drept comun și Legea 255/2010 ce conține norme speciale, mai des aplicabile, mai ales în domeniul infrastructurii, în cazul exproprierilor masive.
Etapele Procedurii de Expropriere
Pe scurt, la art. 4 legea 255/2010 prevede, patru etape distincte.
a) aprobarea indicatorilor tehnico-economici ai lucrărilor de interes naţional, judeţean sau local;
În primă fază, etapa declarării utlității publice se realizează la nivel național, județean sau local, direct prin lege.
De exemplu, ori de câte ori este vorba despre autostrăzi, drumuri publice, obiective de ecologizare și reabilitare a zonei litorale a Mării Negre etc, aceste lucrări sunt de drept recunoscute ca fiind de utilitate publică.
Astfel, ulterior aprobării indicatorilor tehnico-economici ai lucrărilor de interes public, se poate trece la declanșarea operațiunilor necesare procedurii de expropriere a imobilelor ce constituie „coridorul de expropriere”, cu întocmirea listei de proprietari a căror imobile sunt afectate și a tuturor detaliilor tehnice.
Amplasamentul lucrării va fi adus la cunoștință prin afișarea la sediul Consiliului Local sau publicarea pe pagina de internet a expropriatorului, fiind trimis spre avizare la ANCPI.
b) consemnarea sumei individuale aferente reprezentând plata despăgubirii pentru imobilele care fac parte din coridorul de expropriere şi afişarea listei proprietarilor imobilelor;
Cea de-a doua etapă este reprezentată de stabilirea dispoziției de despăgubire, ulterior individualizării imobilelor și a proprietarilor acestora.
Astfel, în funcție de indicatorii tehnico-economici și efectuarea pe zone specifice a unor expertize preliminare se determină estimativ suma disponibilă pentru plata despăgubirilor către expropriați.
După ce au primit prin poștă notificarea ce conține intenția de expropriere, proprietarii imobilelor trebuie să se prezinte în 20 de zile la sediul expropriatorului pentru stabilirea în concret a despăgubirii.
Din nefericire, în practică această etapă este marcată de numeroase erori, nedreptăți, diproporționalități și de cele mai multe ori naște o serie de litigii.
c) transferul dreptului de proprietate;
A treia etapă este reprezentată de emiterea deciziei de expropriere care are drept consecință principală transmiterea dreptului de proprietate.
Aceasta produce efecte directe și imediate, constituind titlu executoriu.
Dacă este cazul, se acordă un termen de eliberare a imobilelor care nu poate fi mai mic de 30 de zile.
d) finalizarea formalităţilor aferente procedurii de expropriere.
Ultima etapă incheie procedura exproprierii prin stabilirea ultimelor formalități necesare realizării procedurii în mod legal.
Drepturile și Obligațiile Participanților la Procedura Exproprierii
Pe parcursul întregii proceduri, atât expropriatorul, cât și cel expropriat au drepturi și obligații corelative.
În primul rând, toate cheltuielile efectuate cu ocazia exproprierii sunt suportate de expropriator.
De altfel, expropriatorul este obligat să notifice și să respecte toate demersurile pentru a transmite în timp util informațiile necesare proprietariilor imobilelor.
În ceea ce privește despăgubirea, expropriatul are dreptul să consulte toate documentele ce conțin oferta de despâgubire și planurile terenurilor și construcțiilor propuse spre expropriere.
Ulterior, de comun acord cu cel expropriat, expropriatorul stabilește cuantumul despăgubirilor ce revin în urma exproprierii.
Este important de menționat că la calculul cuantumului despăgubirii sunt luate în considerare atât valoarea reală a imobilului, cât și prejudiciul cauzat prin expropriere proprietarului sau altor persoane titulare de drepturi reale asupra imobilulului.
În fine, în cazul în care despăgubirea nu este justă și se creează o disproporționalitate vădită între oferta de expropriere și prețul real al imobilului, cel expropriat poate solicita instanței de judecată să stabilească despăgubirea.
De la momentul comunicării hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirii, dacă prin aceasta se consideră vătămat, expropriatul are dreptul de a se adresa instanței competente în termenul general de prescripție de 3 ani, în mod contrar dreptul său la acțiune se stinge, intervenind decăderea.
Cu referire la drepturile reale (drept de proprietate, de uzufruct, de servitute, de abitație, concesiune, etc.) stipulate asupra imobiluli expropriat, ca regulă, acestea se sting odată cu exproprierea, singura excepție fiind constituită de servituțiile care sunt în continuare compatibile cu lucrarea de utilitate publică. În schimb, situația este diferită în privința drepturilor accesorii.
De exemplu, ipoteca instituită asupra imobilul expropriat, în urma realizării exproprierii, nu va urma situația juridică a bunului, ci se va strămuta asupra despăgubirii aferente, deoarece expropriatorul primește bunul liber de sarcini.
Dacă bunul expropriat este un spațiu locuit, persoanele care se regăsesc în imobil, fie în calitate de proprietari, fie de locatari, nu vor putea fi evacuate decât cu condiția ca expropriatorul să le asigure, la cerere, un alt spațiu de locuit.
Încetarea Cauzei de Utilitate Publică
Există însă și posibilitatea ca imobilele expropriate să nu fi fost efectiv utilizate în scopul pentru care s-a produs preluarea lor în proprietatea publică, din diferite cauze.
În această situație, față de foștii proprietari se naște un drept de retrocedare și respectiv un drept de preemțiune, explicată printr-o prioritate în fața altor cumpărători în cazul în care imobilul expropriat va fi pus în vânzare.
De asemenea, pentru a se putea prevala de drepturile lor, expropriatii au dreptul de a fi informați de către expropriatori cu privire la dezafectarea imobilului.
Spre deosebire de preemțiune, care implică hotărârea autorității de a vinde în orice moment constată că imobilul expropriat nu mai este de utilitate publică, retrocedarea poate fi cerută de fostul proprietar doar dacă în termen de 1 an de la expropriere imobilul a fost dezafectat și nu i-a fost atribuită o altă utilitate publică.
Retrocedarea presupune operațiunea inversă a exproprierii, când fostul proprietar solicită să-i fie restituit lui bunul expropriat anterior (indiferent dacă administrația s-a decis sau nu cu privire la vânzarea acestuia) , cu condiția înapoierii despăgubirii, dar la o valoare de piață actualizată.
Aveți nevoie de un răspuns rapid? Doriți mai multe detalii despre cererea de ștergere din biroul de credit??
Consultați opinia unuia dintre avocații noștri specializați pe credite.
Sunați-ne: +40 740 492 998 sau contactați-ne folosind butoanele de chat de pe website.
