Superficie – Ce înseamnă?

Blog

Cu alte cuvinte, în contextul prezentului articol, întrebarea care se ridică de fapt este cum să te muți la casa ta, dar pe terenul altuia?

Premisa de la care se pornește vizează faptul că sunteți proprietar al unui teren dar nu vă permiteți să construiți pe el, sau doriți să vă construiți viitorul dumneavoastră cămin, dar nu aveți terenul pe care să edificați viitoarea casă. Dreptul de superficie vine să rezolve ambele probleme, operând atât în favoarea proprietarului terenului, cât și în favoarea viitorului constructor, dar nu în ultimul rând  în favoarea imobilului, dându-i șansa să fie valorificat din punct de vedere economic.

Dreptul de superficie în Noul Cod civil

Cum e posibil să fii proprietar asupra unei clădiri ce se află pe terenul altuia?

Potrivit Art. 579 Cod Civil, ,, Orice lucrare este prezumată a fi făcută de proprietarul imobilului, cu cheltuiala sa și că este a lui, până la proba contrară.”, prin lucrare înțelegând orice construcție sau plantație realizată pe imobilul proprietarului, imobil în cele mai multe dintre cazuri fiind un teren.

Această prezumție în aparență, operează contra celui ce vrea să construiască pe imobilul altuia, fiind  o aplicație a adagiului latinesc accesorium sequitur principalae, respectiv bunurile principale urmează regimul juridic al bunurilor secundare. În ipoteza expusă, s-ar presupune legal faptul că proprietarul terenului, bun principal, va fi și proprietarul lucrării, bun secundar, prin efectul încorporării celei din urmă în teren.

Discută cu un avocat din Cluj chiar astăzi.

Află cum te putem ajuta. Trimite-ne câteva detalii despre cazul tău iar un reprezentant al echipei noastre te va contacta în cel mai scurt timp posibil.

Discută cu un avocat

Însă dacă prezumția prezintă un obstacol sau o limitare în calea realizării scopului propus, limitare ce pare destul de pertinentă, din moment ce în viața de zi cu zi, suntem tentați să credem că avem nevoie de terenul nostru pentru a putea construi, în cele ce urmează vom constata că prin voința proprietarului terenului, a bunului principal, se poate institui un ,,scut juridic” care se numește drept de superficie, ce se va opune prezumției conform căreia atât terenul, cât și construcția de pe el, să aparțină unei singure persoane.

Ce înseamnă superficie?

Superficia este un dreptul de a avea o construcție pe terenul altuia, teren asupra căruia se va avea un drept de folosință, în timp ce asupra construcției va exista un drept de proprietate veritabil.  Prin urmare, este un dezmembrământ al dreptului de proprietate privată, care operează ca un scut instituit prin voința proprietarului terenului, în fața principiului accesorium sequitur principale.

Proprietarul terenului decide astfel să-și dezmembreze dreptul de proprietate asupra terenului în favoarea unui superficiar, care îl va putea folosi în vederea edificării unei construcții care va face obiectul dreptului său de proprietate. Fiind vorba despre un dezmembrământ, acest lucru implică faptul că dreptul de superficie preia de la dreptul de proprietate anumite atribute, puteri pe care le oferă superficiarului, astfel că acesta va dobândi:

  • Drept de proprietate veritabil asupra lucrării, construcției sau plantației;
  • Atributul de dispoziție materială asupra terenului, respectiv dreptul de a amenaja terenul după bunul plac, însă doar în scopul realizării lucrării și în scopul de a se folosi de viitoarea lucrare. Acest atribut însă va fi variabil, în funcție de modul în care s-a instituit dreptul de superficie, respectiv asupra întregului teren sau doar asupra unei părți determinate. Astfel, în vederea realizării lucrării, superficiarul va trebui să țină cont de aceste limite materiale ale terenului ce i-au fost puse la dispoziție când se apucă de construit;
  • Atributul de dispoziție juridică, respectiv dreptul de a putea înstrăina lucrarea, asupra căreia superficiarul are drept de proprietate, împreună cu partea din teren asupra căruia poartă dreptul de superficie, către un terț. Însă având în vedere că nimeni nu poate transfera mai multe drepturi decât are, terțul dobânditor va avea în patrimoniul său tot un drept de superficie;
  • Atributul de folosință asupra terenului, respectiv utilizarea terenului conform destinației tale și în scopul realizării lucrării, și ulterior în vederea posibilității exercitării dreptului de proprietate asupra construcției.

Cum se dobândește dreptul de superficie?

Știind acum ce presupune un drept de superficie, întrebările imediat următoare sunt: cum dobândim un astfel de drept, cât de mult ne putem bucura de el, și cât ne constă un astfel de drept să-l avem în patrimoniu. Prin urmare, cum ajungem de la a vrea la a avea un drept de superficie în patrimoniu?

Dreptul de superficie va putea avea ca obiect doar terenul, sau va putea avea ca obiect terenul și construcția în cazul în care ea se află deja pe teren, în ambele ipoteze, dreptul de superficie  putându-se dobândi în următoarele moduri, precum prevede Art. 693, alin. (2) Cod Civil:

  • Prin testament, unde testatorul va transmite către un moștenitor nuda proprietate (ceea ce rămâne din dreptul de proprietate după ce este dezmembrat) și altui moștenitor dreptul de superficie;
  • Prin contract care trebuie încheiat sub forma unui înscris autentic, care va fi supus publicității imobiliare la Cartea Funciară, în scop de opozabilitate față de terți. În acest sens, 693 alin. (3) C. Civ. prevede faptul că ,,Superficia se poate înscrie și în temeiul unui act juridic prin care proprietarul întregului fond a transmis exclusiv construcția ori a transmis terenul și construcția în mod separat, către două persoane, chiar dacă nu s-a stipulat expres constituirea superficiei” stabilind astfel două moduri indirecte prin care se poate dobândi dreptul de superficie;
  • Prin uzucapiune.

Prin renunțarea proprietarului terenului de a invoca dreptul de accesiune, ipoteza în care v-ați apucat să construiți pe terenul altuia, înainte de a avea o înțelegere cu proprietarul terenului, caz în care proprietarul terenul ar fi putut, pe baza prezumției de care am făcut discuție, să dobândească drept de proprietate și asupra construcției.

În cazul superficiei, dreptul poate să dureze cât o viață de om, dar cu toate acestea, este un drept temporar care, conform Art. 694 Cod Civil, va putea fi instituit pe o perioadă de cel mult 99 de ani. Astfel, dacă în primă fază, printr-un contract se va institui un drept de superficie pe o perioadă de 50 de ani, la împlinirea termenului, dreptul de superficie poate fi reînnoit, însă doar cu încă 49 de ani.

Ce înseamnă superficie cu titlu oneros?

Dreptul de servitute se va putea constitui atât cu titlu gratuit, prin donație sau testament,  dar și cu titlu oneros, caz în care Codul Civil, prin Art. 699 stabilește criteriile de determinare a valorii prestației superficiarului, în cazul în care părțile nu au stabilit natura contraprestațiilor în schimbul folosinței terenului. Practic, ceea ce se va plăti în favoarea proprietarului terenului, este un echivalent bănesc al privării de folosința terenului de către acesta. Astfel, dumneavoastră, în calitate de superficiar, veți putea fi obligat la:

  • plata unei rate lunare, sumă egală cu chiria stabilită pe piața liberă, soluție dată de Codul Civil în cazul în care părțile nu au stabilit natura prestației pe care trebuie să o executați ca superficiar.
  • o obligație de a face, cum ar fi asumarea de executare de diverse prestații în favoarea proprietarului terenului

Astfel, nu trebuie să irosiți potențialul economic al unui teren pe care nu construiți și nu trebuie să vă limitați oportunitățile, crezând că doar un veritabil proprietar al unui teren poate visa la un cămin. Nu și atunci când dreptul de superficie, poate oferi o cale intermediară spre nevoile dumneavoastră, iar o echipă de avocați vă poate arăta drumul spre această cale.