Intabulare casă fără acte

Blog

Intabularea este un proces necesar în domeniul imobiliar, reprezentând înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate asupra unui imobil, precum și a altor drepturi reale cum ar fi dreptul de superficie, uzufruct sau servitute

Acest demers nu este doar o formalitate, ci o necesitate legală care asigură că dreptul de proprietate devine opozabil terților. Cu alte cuvinte, prin intabulare, proprietarul își poate afirma și proteja drepturile asupra imobilului în fața oricărei alte persoane sau entități.

Însă, ce se întâmplă în situația în care o persoană se află în posesia unei case, dar nu deține acte de proprietate pentru aceasta? Această situație, deși problematică, nu este neobișnuită, mai ales în cazul construcțiilor vechi sau al celor moștenite informal. În asemenea cazuri, proprietarul de facto se confruntă cu o dilemă semnificativă: cum poate proceda la intabularea casei în absența documentelor oficiale de proprietate?

Necesitatea actelor de proprietate pentru intabulare

În mod normal, procesul de intabulare a unui imobil în cartea funciară necesită ca proprietarul să prezinte un act translativ sau constitutiv de proprietate. Aceste documente pot lua diverse forme, cum ar fi un contract de vânzare, un contract de donație, un certificat de moștenitor, un titlu de proprietate sau o convenție de partaj. Rolul acestor acte este fundamental: ele demonstrează modul legal prin care imobilul a fost dobândit și constituie baza juridică pentru înscrierea dreptului în cartea funciară.

Absența unui asemenea act de proprietate are consecințe semnificative. Fără un document care să ateste dreptul de proprietate, acesta nu poate fi înscris în registrul de publicitate imobiliară. Consecința directă este că proprietarul se află în imposibilitatea de a dispune liber de imobil, neputând să îl vândă, să îl doneze sau să îl ipotecheze. Această situație plasează proprietarul într-o poziție vulnerabilă din punct de vedere juridic și economic.

Legislația română abordează această problemă prin intermediul Legii nr. 7/1996 a cadastrului și a publicității imobiliare. Articolul 37 alin. (1) din această lege stipulează că dreptul de proprietate asupra construcțiilor se înscrie în cartea funciară în baza unui certificat de atestare eliberat de autoritatea locală care a emis autorizația de construire. Acest certificat trebuie să confirme că edificarea construcțiilor s-a efectuat conform autorizației de construire și că există un proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor. În plus, este necesară o documentație cadastrală completă.

Cu toate acestea, legea recunoaște că pot exista situații în care aceste documente nu sunt disponibile, în special pentru construcții mai vechi. Pentru a aborda această problemă, legislația oferă două proceduri alternative pentru proprietarii care se află în posesia unei case, dar nu dețin acte de proprietate: intabularea în temeiul certificatului de atestare fiscală și uzucapiunea (prescripția achizitivă).

Prima opțiune, certificatul de atestare fiscală, este reglementată de articolul 37 alin. (2) din Legea nr. 7/1996. Conform acestei prevederi, dreptul de proprietate asupra construcțiilor realizate înainte de 1 august 2001 poate fi intabulat în baza unui certificat de atestare fiscală. Acest document, emis de autoritatea administrației publice locale în a cărei rază se află situată construcția, trebuie să cuprindă suprafața reală a construcției și a terenului aferent. Pe lângă acest certificat, este necesară și o documentație cadastrală întocmită special în acest scop.

A doua opțiune, uzucapiunea sau prescripția achizitivă, reprezintă o modalitate prin care posesorul unei case fără acte poate dobândi un titlu de proprietate în vederea intabulării. Uzucapiunea este un concept juridic complex, definit ca un mod originar de dobândire a dreptului de proprietate. Aceasta se realizează prin exercitarea posesiei asupra unui bun imobil, sub nume de proprietar, în mod public și neîntrerupt, pe durata termenului legal de prescripție. Acest proces implică, de obicei, o procedură judiciară în care posesorul trebuie să demonstreze îndeplinirea condițiilor legale pentru uzucapiune.

În concluzie, deși intabularea unei case în cartea funciară necesită în mod normal acte de proprietate, legislația română oferă anumite soluții alternative pentru deținătorii de imobile care nu posedă asemenea acte. Fie prin obținerea unui certificat de atestare fiscală de la primărie, fie prin constatarea uzucapiunii de către instanța de judecată, proprietarii de facto au posibilitatea de a obține un titlu de proprietate care să permită ulterior intabularea.